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核心觀點
1.儲物需求拉升與配套設施升級助推迷你倉行業發展
艾媒咨詢分析師認為，隨著城市房價上升，人均居民可居住面積不斷下降，但個人購買力在上升，因而會購買更多物品，這就產生了儲存閑置物品的需求。
此外，迷你倉行業配套服務的發展，都在推動迷你倉行業的發展。數據顯示，2020年，中國迷你倉行業市場規模達到11.4億元。
2.迷你倉用戶主要分布在一二線城市，服務集中個人生活場景
iiMedia Research(艾媒咨詢)數據顯示，當前有37.4%的受訪網民體驗過迷你倉服務，其中用戶主要是東部沿海地區一二線城市中的中等收入人群，且以男性用戶為主。
此外，迷你倉服務主要應用于生活場景，用戶偏向于儲存文件、書籍和閑置物品，因而安全性是用戶選擇迷你倉的首要考慮因素。
3.中國迷你倉行業挑戰不容忽視，但發展前景依然廣闊
艾媒咨詢分析師認為，與國外迷你倉相比，當前中國迷你倉服務更多是偶發性需求，導致業務體量小并且分散。
此外，迷你倉行業是重資產模式，因而城市房價上漲容易導致前期固定資產投入越較大，投資回報周期拉長。但總體來看，隨著國內城市化程度的不斷加強，迷你倉儲這種新型的都市存儲服務必將成為中國市民追求簡約生活的新選擇和必選項。
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迷你倉的定義及分類
迷你倉(mini storage)也叫自存倉(self storage)，個人倉儲行業是倉儲行業的細分，特指為個人、家庭或小微企業提供倉儲服務的行業總稱，在中國大陸方興未艾。
個人倉儲行業的從業者，從服務類型上劃分，可分為自助式倉儲(固定地點)和全托管倉儲(含移動運輸服務);從倉儲形態上劃分，可分為迷你倉式(分隔整租空間)和容器式(搭建大型箱體)。
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中國迷你倉行業發展歷程
迷你倉在中國大陸最早出現于2007年至2008年之間，在內地已經發展了11年，期間迷你倉經過了漫長的摸索階段，從迷你倉只在北上廣深出現的萌芽期，到內地迷你倉網點向內陸擴大、第一家迷你倉及企業上市的成長期，并正在向高速發展期邁進。
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驅動力：房價高+購買力旺盛
2020年11月，中國住宅房地產市場連續第33個月發生上漲，其中全國100個城市新建住宅平均價格為15755元/平方米，全國100個城市二手住宅平均價格為15448元/平方米，一二線城市房價堅挺，買不起房仍是大多數市民的痛點。
此外，隨著居民可支配收入的提升，人們的購買力越來越旺盛，會產生更多的儲物需求，因而在沒有個人住宅的情況下，更多人會選擇迷你倉進行物品倉儲，從而利好行業發展。
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行業市場規模及預測
相對于國外市場，中國迷你倉行業發展仍處在較低的階段。數據顯示，2020年中國迷你倉行業市場規模為11.4億元，同比增長28%，預計2021年有望增至14.0億元。
艾媒咨詢分析師認為，迷你倉行業作為新興行業，它的發展符合城市功能服務細分的發展趨勢，具有較大的發展潛力。未來，隨著迷你倉行業需求和觀念上兩大難點的逐步解決，中國迷你倉行業的紅利將逐步釋放。
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競爭格局
截至2020年11月，中國迷你倉用品企業數量為353家，其中注冊資本在500萬元以下的迷你倉企業數量最多，共有270家，占迷你倉企業總數的76%。
注冊資本在5000萬以上的企業數量次之，共37家。注冊資本在500-1000萬的企業數量最少，僅有19家。艾媒咨詢分析師認為，迷你倉的經營模式主要是總包分租，只有少數的場地屬經營者的自有物業，屬于輕資產的經營模式。
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用戶分析
數據顯示，超五成的用戶已體驗過迷你倉。其中，37.4%的用戶“現在已在體驗，未來也會有需求”，值得一提的是，45.1%的用戶盡管“現在無需求，但未來可能會有需求”，對于迷你倉企業來說，迷你倉市場發展潛力較大，用戶的消費需求還有待發掘。
相較而言，小空間迷你倉更受用戶歡迎。數據顯示，選擇倉儲空間在0.1-0.5立方米的用戶占比為47.0%，選擇20以上立方的用戶占比僅為2.6%。
艾媒咨詢分析師認為，從迷你倉用戶主要使用場景及投放物品來看，迷你倉的存儲空間規格基本上符合現實需求，未來，迷你倉平臺及企業可加大小規格迷你倉的投放力度。
數據顯示，2020年，中國迷你倉用戶使用滿意度調查中，超四成用戶表示“一般”，“比較滿意”占比為30.8%，22.3%的用戶認為“十分滿意”。
艾媒咨詢分析師認為，當前，迷你倉在國內還處于穩步發展階段，普及度有待加強，同時，當前的迷你倉用戶還面臨著安全性能不足，價格過高以及存放不夠便捷等痛點，有待平臺及企業進一步解決。
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案例分析
1.京小倉
京小倉是京東物流旗下專門為個人和企業提供專業存儲服務的迷你倉服務產品，于2019年9月正式上線，該產品可以滿足日常生活用品、臨時寄存物品等多種存儲需求，，同年10月推出了重點針對企業用戶的“包倉服務”，將業務范圍擴展到B端。
2.迷你倉
2016-2020年間，迷你倉營業收入穩步增長，2020年上半年迷你倉營業收入達17.2百萬元，同比增長5.1%，然而，迷你倉凈利潤連年虧損，2020年上半年凈利潤為虧損100萬元。
艾媒咨詢分析師認為，迷你倉營業收入規模實現穩定增長，但企業業務擴張過快，新產品線、新店鋪運營需投入較多前期成本費用，同時，需要時間推動新產品、新店鋪推廣及提高大眾接受程度。
3.迷你考拉倉
迷你考拉倉主要在北京、上海、廣州、深圳及杭州城市設有門店。在個人客戶方面，迷你考拉倉選址直接入駐小區內部，縮短消費者與迷你倉之間的距離，打造真正意義上的除家之外的“第二空間”。此外，迷你考拉倉也同樣吸納企業用戶。
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行業發展現狀總結
1.中國迷你倉行業持續穩健發展
中國迷你倉市場在不斷成熟和市場知名度在不斷擴大，迷你倉行業整個行業發展的成熟度、行業整體規模、新店開業數量、總體倉儲容積增加、倉庫設施的升級、自助倉運營管理的提升、智能化還是市場滲透率等都有一個質的提升。
2.行業進入多業態發展的階段
在經過前期照搬國外和西方模式的基礎上，國內迷你倉行業的佼佼者開始探索更適合中國市場和中國市民需求的新形勢的中國特色的中國式迷你倉服務新模式，并開發出了更多中國特色的儲物新產品，新服務，這些都將真正的解決廣大中國市民的儲物需求。
3.中國迷你倉行業發展困境分析：偶發性需求
迷你倉在國外是為空間狹小的用戶提供物品寄存方案，一般都有長期的固定的用戶，國內是為臨時所需客戶提供物品寄存方案，只是“偶發性”的需求，而不是國外的“剛需”，偶發性的需求，無法保證業務的穩定和持續性，自然在業務體量上就很小，也容易分散。
艾媒咨詢分析師認為，造成這種現象的主要原因是中國與美國的文化和政策的差異性，另外盡管市場上有需求，但要徹底打開市場，還需花一定的時間及資金投入和一段時間的市場培育期。
4.中國迷你倉行業發展趨勢分析：品牌化運作
隨著每個城市迷你倉企業的增多和市場競爭日益激烈，迷你倉儲企業進一步經營連鎖化、品牌化、標準化是未來的發展趨勢，不少物流品牌看好迷你倉的發展前景，穩步推進迷你倉投放布局。
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