01

  合縱——“合眾弱以攻一強(qiáng)”

  合縱就是多個弱小勢力聯(lián)合起來抵抗一個強(qiáng)大的勢力，以達(dá)到繼續(xù)生存的目的，最早由戰(zhàn)國時期的惠施和公孫衍提出。

  介于秦國歷經(jīng)商鞅變法后國力日趨強(qiáng)盛，且魏國經(jīng)桂陵和馬陵兩次大敗后失去霸主地位，為了防止秦國東出，所以魏國聯(lián)合韓、趙、燕和中山，借以“五國相王”的方式共同抵御秦國。雖然沒有成功，但卻開創(chuàng)了合縱的雛形。

  數(shù)年后，魏襄王企圖從秦國奪回河?xùn)|及河西的土地，所以重新拜公孫衍為相，聯(lián)合趙、韓、燕、楚再度攻秦。因為幾個盟國在地理位置上處于南北縱向排列，所以稱之為“合縱”。

  這也是真正意義上的第一次正式合縱。

  合縱的目的在于審時度勢，依據(jù)各國身處的環(huán)境和自身能力不同，取長補(bǔ)短，形成穩(wěn)固的攻守同盟。并且合縱的形式并不只是幾個國家之間的聯(lián)合，更是不同弱小勢力的合作，以“勢力”壓倒“實力”，完成自己的目標(biāo)。

  站在現(xiàn)代商業(yè)的角度，物流地產(chǎn)作為典型的不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)，其核心除了資本運(yùn)作之外，規(guī)模化同樣也是尤為重要的關(guān)鍵。而為了達(dá)成規(guī)模化的目標(biāo)，則需要在兩個方面奮力進(jìn)取，一個是獲取土地，另一個則是完成租賃。

  在土地獲取方面，經(jīng)歷了一段時期的發(fā)展之后，已經(jīng)認(rèn)識到物流地產(chǎn)本質(zhì)的地方政府，對于開發(fā)商的排斥是非常直接的，也不再尋找任何冠冕堂皇的理由。在這種環(huán)境下，物流地產(chǎn)行業(yè)的第一次“合縱”便應(yīng)運(yùn)而生。

  一直以來，中國都是一個人情社會，而其本質(zhì)則是以關(guān)系作為紐帶的互通網(wǎng)絡(luò)。這種網(wǎng)絡(luò)除了表現(xiàn)在日常的社會生活上，同時也維系著政商領(lǐng)域的方方面面。所以，其時的物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以普洛斯為典型代表，開始著手與各個地方的本土物流公司進(jìn)行合作。通過屬地企業(yè)在當(dāng)?shù)亻L期穩(wěn)定經(jīng)營所積累下來的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和人情關(guān)系入手，用項目公司層面合資的方式，達(dá)成自己獲取土地的目標(biāo)。

  并且隨后進(jìn)一步擴(kuò)大范圍，除了物流公司以外，只要是在特定區(qū)域內(nèi)有實力得到土地資源的各類型企業(yè)，都可以成為物流地產(chǎn)的潛在合作伙伴。

  而對于地方物流企業(yè)來說，土地資本化后的溢價空間是非常具有吸引力的。

  物流一直都是一個低門檻、低利潤的服務(wù)行業(yè)。無論是企圖短時間內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模，還是迅速攫取大額利潤，都是地方物流企業(yè)很難達(dá)成的“天方夜譚”。所以當(dāng)這些背靠巨額資本的物流地產(chǎn)開發(fā)商們遞上橄欖枝時，幾乎便是應(yīng)者云集。

  與惠施、公孫衍首倡合縱以失敗收場不同，物流地產(chǎn)領(lǐng)域的初次嘗試，可以說效果極好。

  繼公孫衍之后，合縱的另一個高潮就是鬼谷子門下的蘇秦，配六國相印，以一紙六國合縱盟約堵秦國于函谷關(guān)內(nèi)十五年，不敢東出。

  而行業(yè)內(nèi)的第二次合縱無疑是物流地產(chǎn)公司對需求端物流企業(yè)的資本投入。

  受到“十三五”和“十四五”政策對現(xiàn)代物流發(fā)展大力支持的積極影響，國內(nèi)物流領(lǐng)域在近十年一改過往粗放經(jīng)營的形式，在持續(xù)細(xì)分下向精益化運(yùn)作不斷前行。

  與此同時，大量專注于單一賽道的新興物流公司在市場上紛紛出現(xiàn)。其中，對于需要盡快完成網(wǎng)絡(luò)搭建、以“倉干配”為服務(wù)主體的公司而言，雖需要大量租賃倉庫以完成節(jié)點布局，卻不得不受制于有限的資金而舉步維艱。

  所以這些企業(yè)就成為了大型物流地產(chǎn)開發(fā)商爭取的“香餑餑”——以資金注入進(jìn)行企業(yè)培植，同時綁定其租賃需求協(xié)助自我去化。

  對于物流地產(chǎn)來說，企業(yè)之間的“合縱”更多是為了尋求在有限的行業(yè)空間中進(jìn)行資源整合，是將分處物流上下游不同位置的需求方聯(lián)結(jié)成同一股勢力，或通過資本閉環(huán)、或通過運(yùn)營閉環(huán)，以生態(tài)圈的形式樹立護(hù)城河優(yōu)勢。

  站在開發(fā)商角度，雖然在資金和資產(chǎn)層面具備顯著優(yōu)勢，但是在各類資源方面卻先天不足，是需求的弱勢方;

  站在物流企業(yè)角度，無論是具備關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的屬地企業(yè)，還是需要迅速擴(kuò)張的新興企業(yè)，則都是資本層面的弱勢方。

  所以各個弱勢方之間以“合縱”的方式形成戰(zhàn)略集團(tuán)，雖然仍然是松散的，但卻可以在中、短時間內(nèi)通過互補(bǔ)，達(dá)成各自的戰(zhàn)略目的。

  02

  連橫——“事一強(qiáng)以攻眾弱”

  連橫說的是略強(qiáng)的一方通過拉攏其他勢力，來共同攻擊剩下的勢力，以達(dá)到兼并的目的。這里的“眾弱”并不單單指代弱小，而是不在統(tǒng)一利益線上的其他團(tuán)體。

  連橫由張儀提出并實施，通過促使齊、楚與秦結(jié)盟來分化山東六國之間的關(guān)系，以此逐步蠶食他們，最終達(dá)到“以成伯(霸)王之名，朝四鄰諸侯之道”的目的。

  秦國以張儀使用連橫策略，更多的是為了應(yīng)對合縱，沖出其他國家織就的“大網(wǎng)”。所以連橫下，秦國采取的是以“舉趙亡韓，臣荊(楚)魏，親齊燕”的方式來達(dá)成既定目標(biāo)。而由于齊、燕和秦在地理位置上屬于東西橫向排列，所以稱之為“連橫”。

  跳出國家概念來看，連橫的目的主要是為了謀求發(fā)展。當(dāng)自身的實力處于領(lǐng)先地位時，勢必會受到其他弱勢方的聯(lián)合抵抗，從而使得自身的發(fā)展空間遭到壓縮。為了破解這種壓力，強(qiáng)勢方就需要從這個聯(lián)合體中找到可能存在的搖擺不定的一方，以利益將其拉攏過來，最后使聯(lián)盟自行瓦解。

  當(dāng)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段，通過“合縱”整合上下游供需兩方的開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)隱隱然出現(xiàn)了向“輕重并舉”的綜合物流企業(yè)發(fā)展的趨勢——有著完善布局的倉庫不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)、背靠資金量充足的大型資本、或多或少在物流服務(wù)型企業(yè)上的投入……可以說，大型物流地產(chǎn)開發(fā)商的未來走向，一定是以成為綜合物流服務(wù)商、甚至是全供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)為目標(biāo)的。

  而對于運(yùn)營類的物流服務(wù)企業(yè)來說，作為原本應(yīng)該擁有強(qiáng)勢話語權(quán)的使用方，卻在整體發(fā)展層面逐漸陷入了被動。

  誠然，物流公司當(dāng)前在租賃端依然有著一定的議價能力，但是因為稅收、業(yè)態(tài)、綜合成本等方面的制約，再加上載體基本都掌握在開發(fā)商手中，相當(dāng)一部分物流企業(yè)已經(jīng)很難在核心區(qū)域租賃到符合自己心意的倉庫了。某些情況下，環(huán)一線城市市場也會因此接收到這種“另類”的外溢需求。

  目前，物流倉庫租賃市場尚未感覺到倉庫不動產(chǎn)的壟斷，也僅僅是因為之前行業(yè)整體處于擴(kuò)張周期，不斷有新的玩家、項目入市，造成的存量較大而已。一旦經(jīng)歷完投資緊縮、以去化為主的新周期以后，不動產(chǎn)本身的稀缺屬性勢必會使得供需關(guān)系傾斜向賣方市場。

  所以在一定程度上，為了應(yīng)對這種情況出現(xiàn)的可能，大型物流企業(yè)進(jìn)行了“連橫”。無論是京東設(shè)立產(chǎn)發(fā)，還是順豐成立豐泰，或者是菜鳥布局地網(wǎng)，資本天生的逐利性使其迅速從“合縱”中倒向“連橫”，成為物流公司進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域最堅實的助力。

  而一旦以服務(wù)起家的物流公司擺脫了運(yùn)營端受到倉庫重資產(chǎn)的掣肘之后，需要依靠經(jīng)年積累的客群關(guān)系網(wǎng)絡(luò)就會在他們應(yīng)對“由重入輕”的開發(fā)商的競爭時，得以形成堅固的“屏障”，展現(xiàn)自身的優(yōu)勢。

  03

  起于外交卻高于結(jié)盟

  其實，無論合縱也好，連橫也罷，不同勢力之間的結(jié)盟并非是其最終目的，國家的強(qiáng)盛也從來都不是以依附他國得來的。自我革新、順時進(jìn)化才是弱國轉(zhuǎn)強(qiáng)、強(qiáng)國昌盛的關(guān)鍵。

  在兵戈不止的戰(zhàn)國時期，激蕩的大環(huán)境往往使得強(qiáng)國無暇、弱國無法完成這種革新，因為一旦啟動，很有可能就會因為產(chǎn)生的動蕩導(dǎo)致被他國攻滅。而合縱連橫所帶來的，恰恰就是營造平穩(wěn)環(huán)境的機(jī)會。不管是合縱下多方的聯(lián)合，還是連橫中對封鎖的突破，不同勢力捆綁起來形成的堅實屏障，都能夠為其中任一一方的改革帶來保護(hù)。

  不過可悲的是，山東六國在合縱的光環(huán)下，并沒有真正發(fā)現(xiàn)或利用這個進(jìn)一步強(qiáng)大自身的機(jī)會。公孫、蘇秦營造的“鐵壁”除了將秦國的鐵蹄短暫阻擋在函谷關(guān)內(nèi)之外，更多剩下的，只是六國之間永不停歇的齟齬和欺詐。

  而張儀的連橫策略就是找到了這些嫌隙，以唇舌利齒，分三晉、化齊楚，讓一眾弱國始終陷在朝秦暮楚的泥潭中，無暇自顧。

  當(dāng)世間再無大才能夠繼續(xù)推動合縱的建立之后，無論是三晉還是齊楚，都再也無法逃避被吞滅的命運(yùn)。

  而與此截然相反的是，以連橫應(yīng)對的秦國，在外部環(huán)境趨于平穩(wěn)時，趁機(jī)將巴蜀并入版圖。后憑借天府糧倉的優(yōu)勢，進(jìn)一步充實國力，為將來統(tǒng)一四海打下了堅實基礎(chǔ)。

  對于激蕩了二十多年的中國物流地產(chǎn)行業(yè)來說，優(yōu)良政策環(huán)境下，始終處于高速發(fā)展道路上的經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)條件一直在不斷自我革新，也同時在不停促進(jìn)各行各業(yè)的變化，似乎很難為其提供一個四平八穩(wěn)的外部狀態(tài)。所以競爭一直以來、長久以后都會是行業(yè)的主旋律。

  物流地產(chǎn)的特性決定了這種競爭不單單存在于同行之間，也同時來自其他類型的地產(chǎn)開發(fā)商、國有平臺，甚至是原本的物流客戶和資本公司。

  而如何應(yīng)對這種競爭，是“短兵相接”還是“長袖善舞”?

  是以“合縱”聯(lián)弱扛強(qiáng)，還是以“連橫”破除封鎖?

  總之，切忌重蹈“朝秦暮楚”的覆轍。站在不同立場下的各方“勢力”似乎都該有自己的考量，不可以一言以蔽之。不過，假使一旦出現(xiàn)新的合縱連橫的市場態(tài)勢，那么把握時機(jī)的企業(yè)需要展望的，就不應(yīng)是“天下安”的茍且，而是“安天下”的宏圖。

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