新冠疫情居家隔離大幅拉動線上零售，同時中國較佳的疫情控制讓其承接了更多制造業訂單。電商、三方物流及制造業對倉儲需求也大幅上升。自2020年三季度起中國疫情得到有效控制，CBRE世邦魏理仕跟蹤的中國16個城市凈吸納已連續6個季度突破100萬平方米，2021年全年凈吸納達到660萬平方米，相比2017年歷史最高紀錄提升近40%。CBRE于2021年下半年對中國大中型倉儲物流租戶開展調研。共計42份有效回復被納入統計，用以分析投資者對于2021年中國物流倉儲租戶觀點和策略偏好。
需求旺盛
70%的租戶預計未來三年物流倉儲組合將增加。分行業來看電商和三方物流擴張意愿最強烈，85%的電商將在未來三年增加倉儲組合，而70%的三方物流預計將增加倉儲組合。未來三年55%的租戶將持續在一線都市圈擴張。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
降本提效
64%的租戶認為未來三年最大挑戰是成本上漲，主要挑戰來自運輸和人力成本上升。
由于運輸和人力占三方物流企業80%的總成本，房地產成本占比只有10%左右，因而物流企業每降低1%運輸和人力開支，理論上對應可以抵消8-9%的倉庫租賃開支的增長。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
策略一：通過優化倉儲選址降低運輸成本
此次調查的一項重要發現是：倉儲區位優先于租金成為受訪企業倉庫選址的共識。分行業來看，90%電商和零售商認為物流設施需要靠近終端消費市場。而90%的三方物流選擇靠近消費者和終端市場以及靠近交通設施。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
策略二：通過提高倉儲空間利用率，以及自動化水平降低對人力的依賴，緩解成本上升壓力
提升倉庫空間的利用率(55%)和自動化應用(45%)是受訪租戶在倉儲設施運營方面最希望實施的提效降本策略。
我們的調查發現，除了倉庫管理系統軟件(WMS)已經有40%受訪企業部署使用，其他物流倉配科技的普及率仍然偏低。未來三年內，射頻識別技術(38%)、自動化倉庫系統AR/RS(38%)和用于物流追蹤的區塊鏈技術(36%)是租戶最希望投入使用的創新技術。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
策略三：使用第三方云倉降低成本
云倉是近年來快速發展的一種新的供應鏈服務模式，基于大數據的信息整合運算平臺，以共享的方式實現社會倉儲、配送資源的優化匹配，我們此次調查顯示，約三成受訪租戶將在未來三年增加其物流組合中云倉的使用，主要包括電商、第三方物流和傳統零售企業。
策略四：加大物流外包力度，商談倉庫租金等
未來趨勢：
高效、綠色及更多冷庫面積
趨勢一：高效
33%的受訪者希望裝卸區和提升門的配置提高至每1千平米一個，31%受訪者希望樓面承重由目前的3噸提升至5噸，24%的受訪者希望將層高從9米提升至10米以上。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
趨勢二：冷庫
31%的受訪租戶表示未來將增加對冷庫的需求，主要涉及第三方物流、生鮮零售/雜貨或餐飲和醫藥行業。疫情后生鮮電商、中央廚房、生物醫藥行業的爆發推動冷鏈物流需求加速增長。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年1月
趨勢三：綠色
33%的受訪者表示未來三年將增加綠色認證倉儲設施的使用;其中第三方物流租戶的態度最為積極，計劃增加綠色設施的占比達到60%。這與每個行業的重排放環節不同有一定關系，交通運輸業除自有車輛運輸排放外，倉庫等運營設施排放是減碳需要聚焦的第二大重排放活動，此外包裝材料產生的排放也大多發生在庫內操作中。
中國雙碳目標下電商、第三方物流、零售、制造業內眾多具有影響力的國內企業紛紛公布其減碳目標和計劃。而鑒于這些行業在倉儲需求中的絕對主導地位，這意味著高標倉庫市場的綠色飛輪將加速轉動。
結 論
租戶建議：
更多考慮租用大型城市及靠近大型城市的倉儲設施降低整體物流成本。鑒于未來兩年市場可租面積將持續下降并推動倉庫租金上漲，建議租戶盡早簽訂協議鎖定成本。
積極采用自動化設備、倉儲管理系統等新技術升級倉儲設施，以實現長期的人力成本優化和倉庫運營效率提升。租戶需要確保倉庫的層高、承重、裝卸門、電力等配置與科技升級后的運營要求相匹配。
在項目開發階段和業主溝通定制化需求，比如冷庫、高密度立體庫等。
推動倉庫租賃選址、運營與企業ESG目標的結合。
投資者建議：
持續關注一線城市及周邊，以及主要內陸物流樞紐如成都、重慶和武漢的投資機會。
在倉庫設計和開發階段引入租戶并打造定制化倉儲;或者在項目開發中保持物業的通用性和靈活性，以兼容未來租戶對冷庫及其他定制化的需求。
考慮增加物業綠色節能方面的資本開支和運營優化，以應對政府和租戶日益提升的可持續性要求。
擁有大規模倉庫網絡的業主可以考慮增加在倉庫管理系統、智慧供應鏈系統、倉庫自動化設備等方面的投資，提供一體化的供應鏈服務方案以助力租戶提效降本，從而拓展多元化的收入并增強租戶黏性。
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