01
前置倉發展歷程梳理
前置倉的最初概念是電商為提高配送時效在更接近消費者的地理范圍內建立的小型倉庫，而如今在新零售的賦能下，前置倉成為生鮮電商企業的“掌中寶”，為滿足 消費者的物流時效需要以及個性化需求提供可能。回顧前置倉的發展歷程如下：
萌芽摸索期(2015-2017年)：隨著氣溫高，配送慢等問題，2015年夏季生鮮電商行業痛點集中爆發，另外B2C模式下冷鏈費用過高。為了更好地解決這些問題，生鮮電商企業首次提出前置倉模式。
2015年9月，每日優鮮決定要“All in前置倉”，推出前置倉1.0版本。此階段雖有很多企業嘗試前置倉模式，但由于倉配能力與消費者需求不夠統一，冷鏈技術得不到加強以及管理問題，早早退出歷史舞臺。
創新摸索期(2018-2019年)：各家企業通過兩年的時間不斷布局前置倉，使前置倉模式得到了市場的普遍認可，并且在不斷創新中，前置倉的模型也逐步明朗，開啟了19年的一場前置倉大競賽。
此階段內，如商超的沃爾瑪山姆，電商的每日優鮮，后起之秀的樸樸超市和叮咚買菜都積極發展了自身的前置倉，叮咚買菜和每日優鮮更是獲得了大量的資金注入，但究竟前置倉的核心優勢是在于算法還是商品，以面對成熟的ToC配送平臺的競爭，需要進一步深究和解決。
崛起發展期(2020-至今)：隨著疫情爆發，線下餐飲全面停擺，生鮮行業迎來機遇。疫情期間，每日優鮮，叮咚買菜以及京東到家等都出現訂單井噴式增加，日活用戶不斷提高的現象，且在后疫情時代，市場情緒并未出現反彈，日活用戶仍在不斷增加。
在訂單和日活用戶暴增的情況下，對前置倉的構建體系要求也在不斷提高，所以保證前置倉盈利的前提，必然是與商品質量，配送效率和單店的管理水平密切相關。
相較傳統模式，前置倉模式配送效率高、生鮮損耗小。傳統模式通過中心倉進行 配送，將生鮮貨物集中到城市配送中心，根據訂單需求將貨物從城市中心倉庫發 送到消費者手中。
出于成本考慮，中心倉常設置在遠離市中心的城郊地區，運輸 距離長導致難以滿足快速配送的需求。針對傳統模式痛點，創新高配送效率前置倉模式出現。
前置倉模式中，商家根據周邊的需求情況提前將貨物運送到社區附近的前置倉內儲存，消費者在生鮮電商平臺下單后，直接從前置倉中揀取、包裝貨物，并完成配送。由于生鮮產品直接從消費者附近的前置倉內發出，縮短了產 品到消費者的配送時間，降低了生鮮產品的損耗。
市場規模不斷擴大，市場滲透率不足1%，有較大提升空間。作為消費頻率最高的剛需行業，生鮮市場有著萬億級別的體量，2020年生鮮零售市場規模達到5萬億元，根據艾瑞咨詢的測算，到2025年生鮮零售市場將達到6.8 萬億元，而隨著新冠疫情的影響，生鮮電商市場快速發展，2020年生鮮電商市場規模達到4584.9億元，而即時配送的生鮮電商平臺在疫情之中及之后也迎來了爆發式的增長，2018年至2020年，以前置倉為代表的即時生鮮配送市場規模從81億元增加至337億元，年復合增速達到107%。
從數據可以看出，雖然我國生鮮市場龐大，而生鮮線上化占比仍然較低，而以前置倉為代表的即時生鮮配送市場占比更是微乎其微，2020年其市場滲 透率不足1%，具有較大上升空間。且與生鮮電商整體市場增速相比，前置倉市場增速遠高于整體。
02
前置倉解決了傳統生鮮電商的諸多痛點
1.傳統生鮮電商面臨諸多痛點
生鮮產品易腐蝕，到貨損耗率高導致退貨率高。傳統生鮮電商普遍采用的冷鏈物流模式是“泡沫箱+冷袋”的模式。用“泡沫箱+冷袋”把生鮮產品打包成一個包裹，包裹內部形成適合生鮮產品保存的局部空間，包裹在物流運作時被視為普通包裹，走現有常溫物流配送體系。
這種模式成本較低，但是對生鮮產品的品質保護難以保證。據相關統計，我國果蔬類農產品在流通過程中損耗率達到25%-35%，到貨損耗率高導致消費者購物體驗差，退貨率居高不下。從北京消協調研的數據來看，消費者購買生鮮產品時，不滿意率高達55.36%，其中28.12%的消費者認為所購買的生鮮產品不夠新鮮。
生鮮產品標準化程度低，購買體驗較差。由于我國上游農產品種植分散，缺少明確的產品分級篩選標準，導致農產品的“非標”問題明顯。“非標”問題就是在購買生鮮時，同樣產品不同購買批次存在質量上的顯著差異。
每個人對生鮮農產品的口感偏好、心理預期都有所差異。這個問題放到消費者層面，就會被進一步放大。外形、口感、品質不穩定的生鮮產品，就上升到了質量不過關的判定。在這樣的體驗下，消費者會更傾向于線下看得見摸得著的購買方式，影響線上生鮮滲透率。
配送時效性差，不能即時滿足需求。由于生鮮產品的高頻屬性，消費者通常在當天 或者下一頓餐食5個小時內準備食材，因此普遍對時效性要求較高，而傳統生鮮電商平臺采用中央倉庫配送模式，即使同城配送，最快也只能實現24小時送達，不能滿足消費者即時的生鮮需求，消費者權衡線下購買與線上購買時間因素，更多選擇 去實體店購買。
全程冷鏈運輸，單件小批量生鮮產品物流成本高。由于生鮮產品易腐蝕，需要全程冷鏈運輸存儲，而冷鏈物流投資與運營成本巨大，導致生鮮產品運輸費用較高。物流成本高已成為制約農產品電商尤其是鮮活農產品發展的瓶頸因素。
一筆100元的生鮮類農產品訂單中，物流成本高達25%—40%;而服裝、電子類的物流成本通常每單只需5—10元，只占總成本的5%左右。而生鮮產品本身毛利低，高昂的物流成本使得生鮮電商盈利困難。
生鮮需求預測的數字化、精準化較低，導致庫存損耗率高。由于生鮮產品存儲時間較短，需要在短時間內出售，而傳統生鮮電商由于消費者數字化程度較低及目標客戶不清晰，難以建立明確的消費者畫像及消費習慣監測，進而對消費者需求難以精準把握。
而且生鮮產品種類繁多，對終端需求的高效了解才能做到庫存的精準把控。難以做到生鮮需求的精準預測，導致傳統生鮮電商庫存損耗率居高不下。
2.前置倉“0.5-2小時送達”解決了消費者的即時生鮮需求
倉儲前置，實現極速響應與送達。一般前置倉設置在消費者集中的社區附近1-3公里。生鮮產品銷售方利用冷鏈物流(冷藏車)提前將產品配送至前置倉存儲待售，客戶下單后，由前置倉經營者組織完成包裹生產和“最后一公里”的上門配送，實現0.5-2小時送達。無論是訂單響應速度還是配送成本，前置倉模式相比直接配送都具有很大優勢。
多段式配送，降低生鮮物流成本。傳統生鮮電商收到訂單后，在中心倉完成分揀打包，之后采用單件發貨方式進行配送。而前置倉的產品采用多段運輸，從產地倉到中心倉，再到前置倉均為大批量集結運輸方式，產品在前置倉完成分揀和打包。
“分段運輸，主干優先，分級集結，降維擴散”是所有商品種類在城際物流、同城快運、終端配送過程中實現總體成本最小化的有效方式，只有這樣才能最大程度上保證運輸效率。
產品標準化，生鮮sku豐富，滿足一日三餐需求。由于我國飲食種類豐富，生鮮品 種繁多，消費者通常一天三餐有多種品類的生鮮需求。但由于生鮮存儲時間較短，尤其是葉類蔬菜、肉制品、水產品通常保鮮時間僅為1-2天，傳統生鮮電商平臺多選擇儲存時間較久的根莖類蔬菜、硬果類水果、常溫乳制品、禽蛋類進行銷售，而存儲時間較久的這些生鮮品并不能滿足消費者一餐需求，尤其是烹飪過程中通常還需蔥姜蒜等調味類生鮮，傳統生鮮電商基本不能提供，因此消費者仍需去線下購買其他產品。前置倉則基本解決了這個問題，能夠提供消費者一日三餐基本需求。
以每日優鮮和叮咚買菜為例，提供肉制品、乳制品、蔬菜、水果、水產品、速凍食品、糧油調味、快手菜等生鮮全品類產品。
數字化程度高，精準預測終端需求。前置倉不僅是整個供應鏈中觸達用戶的最后鏈接點，也是離用戶最近的分布式經營中心和數據中心。大數據分析和智能算法的不斷進步，對消費者繪制更清晰的畫像，預測更準確的流量，以流量為核心，通過流量運營供應鏈，更準確地進行商品采購，更及時地調整商品品類和數量。
叮咚買菜的滯銷損耗只有1%，這一方面基于人工智能的預測系統，另一方面也是可以根據用戶喜好和倉儲數據做智能推薦。通過銷量預測智能算法系統，叮咚買菜訂單的整體預測準確率達到90%以上，高效單品的整體預測準確率達到95%，極大地提高了運營效率，減少庫存損耗。
03
前置倉與其他生鮮即時配送業態相比更具優勢
1.與店倉一體到家模式相比：選址難度小，更易擴張及調整
店倉一體化模式也是“到家+到店”模式，包括線上巨頭向線下擴展和線下商超開通到家業務兩種類型，前者以盒馬鮮生、7Fresh 為代表，后者以永輝超市、家家悅為代表。
該模式以前店后倉為多，門店是零售店面的同時也擔負了倉庫的職能，消費者既可以前往實體店鋪進行店內購物，也可以通過線上下單要求配送到家，場景化門店運營使用戶深度參與，粘性更強。
重資產模式，競爭壁壘較高，但線下門店建設成本壓力較大。由于需要線下實體店鋪的經營作為基礎，“到店”+“到家”與傳統的線下生鮮零售業態部分特點更相似，例如非常依賴店鋪選址、貨架管理和店內的經營效率。
與只作為倉庫使用，因此可以將選址定在城市周邊較偏僻地方的前置倉不同，倉店一體化的店鋪門面需要靠近消費者，選址地點需要便利性的同時，為了保證消費者的就餐體驗，分別對實體店的人工投入、經營面積和裝修提出了較高要求，成本壓力也較大，同時配送半徑小，受眾用戶群體具有局限性。
前置倉的選址簡單易復制，密度高覆蓋率高。由于前置倉無需店面進行線下銷售，且面積通常較小，因此選址更加簡單，具有很大的靈活性。這種高靈活性帶來了更高的業務可復制性。
而且前置倉通常選擇在高密度社區周圍的非臨街物業建倉，實現以更低的租賃成本獲取充足的適合建倉地點，隨著前置倉密度的提高，實現了地理位置上的高覆蓋度，進而帶來更多的消費者。
2.與平臺到家配送相比：前置倉產品標準化程度更高，體驗更好
平臺到家模式即京東到家、美團、餓了么、多點等平臺接入傳統線下商超、零售店為消費者提供到家服務的模式。
在平臺到家模式下，線下超市接入到家平臺，擴展了線上銷售方式，實現了線下產品空間上的延伸。但因為接入線上平臺的線下商家眾多，各家提供商品的品質差異較大。而且各商家在平臺上提供的商品與線下銷售共享，消費者在線下購買時會進行挑選，而售貨員為線上訂單揀貨時通常不進行挑 選，導致線上訂單商品品質難以保證。
平臺模式下，配送通常采用第三方眾包物流，對訂單響應時間更久，配送時長通常在1-2小時。而前置倉模式下，自營配送對訂單響應迅速，通常能實現在30分鐘-1小時內送達。
平臺模式售后服務質量難以保證。由于平臺上商家眾多，當消費者在對收到商品不滿意時，需要平臺與商家進行協商解決，三方溝通導致溝通效率較低，消費者體驗較差。
3.與社區團購相比：定位一二線城市，與社區團購錯位競爭
前置倉提供的價值是為消費者極速送達高質量產品，而社區團購提供的價值是極致性價比。我們從產品質量、送達時間兩個維度對前置倉、平臺配送、傳統電商、社區團購進行分析，可以看出社區團購與前置倉給消費者提供的價值處于兩個維度的極端。
前置倉模式下，客戶響應速度快，產品質量高，產品附加值高。社區團購模 式下，預售模式導致客戶響應速度相對較慢，團購模式導致產品質量較低，產品附加值較低，到店自提有一定時間成本，對消費者自由時間要求較高。
前置倉定位一二線城市，社區團購定位下沉市場。一二線城市消費者生活與工作節奏較快，人均可支配收入較高，普遍愿意且有能力為節省時間付出一定成本。基于對生活品質的要求，一二線消費者對于生鮮質量的要求也更高。
前置倉的目標客戶正是一二線快節奏生活的年輕高收入消費者。低線城市及農村消費者人均可支配收入較低，生活節奏較慢，對商品價格更加敏感，對配送速度的要求下降，他們的要求是物好價廉，滿足生活基本需求即可。社區團購能夠匹配低線消費者物美價廉的 基本需求。
4.前置倉模式仍在盈利探索中
履約成本高，需要足夠單量及客單價才能實現前置倉單倉盈利。由于前置倉建設需 設置冷藏區及常溫區，建設維護成本高，且需要配備一定數量人員運營及配送，每月固定支出較高。
且生鮮產品普遍毛利較低，若要實現前端盈利，需要有充足的訂單支撐，且客單價需達到一定水平，使得毛利能夠覆蓋固定成本。我們對比幾種到家模式下的履約成本，前置倉成本顯著高于其他模式。
我們選取300㎡的標準前置倉進行分析，在客單價60元，單日訂單量600—1400情況下，在不考慮產品從產地到達前置倉的運輸成本的前提下，單筆訂單的前置倉履 約費用在10-13元/單左右。
定位高價高質，難以下沉。因為一二線城市消費者居住密度大，時間成本更高，生 活節奏快，愿意為高品質產品以及時間付出成本，而前置倉需要一定的訂單量及客 單價才能維持前端盈利。
我們測算在客單價60元，毛利率達到20%的情況下，單個前置倉的單量需達到1000單才能實現前端盈利。因此前置倉只能在北上廣深等一二線城市才能生存，難以走出一二線城市，進而難以做出更大規模。
前置倉模式若取得突破，成本降低或者收益增加，能夠發展到更多城市，高密度訂單形成大流量，擴展業務成為大型平臺。
生鮮產品毛利較低，需拓展高毛利品類。生鮮屬于低毛利產品，且種類繁多，但具有高頻屬性，具有很好的引流作用，前置倉若想獲得長期盈利能力，需要以生鮮產品為基礎，向非生鮮類食品、日用品類拓展。
但因為前置倉面積不大，所能陳列的SKU數量有限，總體來看，前置倉所能提供的SKU大約在1000-2000個，少數能達到3000個。若想提供更多品類，前置倉有兩個選擇，一是擴大單倉面積，二是需探索預約到貨模式。
前置倉區域采購量相對較小，對上游議價能力較弱。由于前置倉業態只能分散布局于一二線城市，而生鮮產品具有很強的區域性，難以集中采購，因此前置倉采購量相對于傳統超市更小，而且前置倉布局上游時間較短，難以深入產業鏈源頭進行采購，導致前置倉采購成本高于傳統超市。
5.以一二線城市測算前置倉市場空間：約2800個前置倉，GMV短期規模997億
由于前置倉的盈利條件對客單價及訂單量有較高要求，下表列出了北京、上海、蘇 州以及全國城鎮平均水平下的家庭生鮮消費日支出金額。我們認為只有人均支出達到一定水平的一二線城市的城區才能支撐起前置倉的正向擴張。
前置倉成交額市場規模測算：我們選取國內城市建成區面積排名前50大城市，測算前置倉市場規模短期為997億元，中期市場規模為2632億元，長期市場規模為5211億元。
具體假設如下：
(1)假設一二線城市前置倉生鮮食品市場滲透率不斷提升，短期滲透率 5%，中期滲透率10%，長期滲透率15%。
(2)50城核心城區人口中期擴張10%，長期在中期基礎上擴張10%。
(3)人均食品支出中期增長20%，長期在中期基礎上增長20%。
前置倉建設數量規模測算：我們選取國內城市建成區面積排名前五十的城市作為前置倉全部的目標市場，測算前置倉目標市場數量規模為2826個。
具體假設如下：
(1)人口密度≥1萬人/平方千米，前置倉覆蓋范圍為1.5公里，單個前置倉覆蓋 面積為 7.07 平方千米。
(2)排名31-50的城市，單個城市前置倉建設規模為20個，合計400個前置倉。
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