物流園區(qū)的發(fā)展歷史比物流發(fā)展的歷史要短得多。在西方物流發(fā)達國家，物流園區(qū)也是近10年來發(fā)展起來的新事物。作為現(xiàn)代物流發(fā)展的一個新趨勢，園區(qū)仍處于快速發(fā)展的過程中，其建設(shè)管理經(jīng)驗還不夠成熟。

   園區(qū)運作模式類型

   根據(jù)國內(nèi)外發(fā)展的經(jīng)驗進行選擇的操作模式有經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，主體企業(yè)引導(dǎo)模式，工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式和綜合運營模式的物流園區(qū)。

   1）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式

   經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理模式是將物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新信息技術(shù)開發(fā)區(qū)的項目。可以進行有組織的開發(fā)和建設(shè)，城市物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，則是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設(shè)立專門的開發(fā)相關(guān)部門通過組織而進行市場經(jīng)濟研究項目。

   2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式

   從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度看，物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理和有效的利用來自市場。開展業(yè)務(wù)，企業(yè)供應(yīng)鏈管理的配置有物流優(yōu)勢，通過技術(shù)的使用，它率先在園區(qū)進行發(fā)展。并在合理的宏觀經(jīng)濟政策下，逐步實現(xiàn)聚焦物流環(huán)境，從而引進物流工業(yè)和商業(yè)企業(yè)的發(fā)展來達到物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的目的，這是物流園區(qū)的主要導(dǎo)向發(fā)展模式。

   3）工業(yè)地產(chǎn)商模式

   工業(yè)地產(chǎn)商模式是指將物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為中國工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適合我國工業(yè)工程項目研究開發(fā)的土地資源政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)國家政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主行分析物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流信息基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作生產(chǎn)經(jīng)營的方式方法進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理。

   4）綜合運作模式

    綜合運營模式是指結(jié)合上述經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的物流園區(qū)發(fā)展模式。