王衛又收獲一個上市公司!5月17日，順豐房托基金在港交所正式掛牌交易。

  據悉，順豐房托是國內首個赴港上市并以物流為主的房地產投資信托基金，此前其引入了兩名基石投資者：中國東方資產管理和具有加拿大背景的投資基金CI Global Asset Management，二者合計認購5000萬美元。

  不過上市首日開盤，順豐房托報4.49港元/股，較4.84港元的發行價，跌9.8%。截至收盤，順豐房托下跌16.47%至每股4.16港元。

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  順豐房托，是王衛怎樣一個布局?

  所謂房地產投資信托基金，英文名為Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，這是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

  REITs底層資產是能夠產生穩定租金或經營現金流的優質資產。眾所周知，物流地產等不動產，投資基準高，流動性低，通過REITs將其證券化，給了普通投資者分享物業租金、價值提升等紅利的機會。

  順豐房托(SF Real Estate Investment Trust)上市時的初始投資組合包括位于香港、佛山、蕪湖的三處物業。截至2021年3月31日，這三處物業可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值為61億港元。這當中，香港項目的面積最大、租金最高，估值達52.8億港元，每平方米的月租金達107港元。而佛山和蕪湖項目的租金為35港元/月/平方米和26港元/月/平方米，平均出租率在90%以上。具體來說：

  香港物業位于香港青衣，是一個2014年竣工的15層高的“坡道式”現代物流地產，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。這處物業鄰近連接全球其他商業港口的葵青9號集裝箱碼頭，毗鄰香港國際機場。

  佛山物業位于佛山南海區，是一個2021年竣工的現代物流地產，并配備現代物流設施，如自動分揀設備。佛山物業鄰近佛山一環路，距離佛山沙堤機場約15公里，距離佛山西站約17公里，距離廣州火車站約23公里，距離廣州白云機場約28公里。截止2020年年底，按建筑面積計算，佛山物業為佛山南海區第六大現代物流物業，也是佛山第16大物業。

  蕪湖物業位于鳩江經濟開發區，是一個2019年竣工的現代物流地產。其距離蕪湖東高鐵站約建六公里，距離蕪湖國際貨運港約十公里，距離連接長江三角洲經濟區南北的寧蕪高速約兩公里。根據報告，按2020年年底的建筑面積計算，蕪湖物業是蕪湖第四大現代物流地產。

  截止2020年12月31日，三處物業合共有33名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶約占總租金收入的80.1%，而順豐關聯租戶約占同期總租金收入的80.0%。約90.9%的租戶(按可出租面積計算)來自物流行業，而其余租戶包括來自藥品、科技及其他行業的租戶。

  雖然收入上高度依賴于順豐關聯租戶，但順豐房托引市場顧問報告稱，將現代物流地產的大部分建筑面積租賃予一名或兩名主要運營商租戶的情況并不少見。

  根據披露，2018年、2019年、2020年，順豐房托的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元，運營利潤分別為4.23億港元、2.86億港元、1.61億港元。對于2020年利潤下降原因，順豐房托高管之前曾表示，主要是由于受到投資公允值變動。“這幾年公司在租金收入上平穩增長，盈利方面因為會計準則需要進行物業重估，但是是非現金的虧損，不會影響公司的現金流和核心的盈利。如果撇除物業重估對公司盈利的影響，公司的核心盈利每年都是穩定上升。”

  此外根據介紹，順豐房托基金的投資重點為全球范圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。房托管理人的核心目標是向基金單位持有人提供穩定分派、長期可持續的分派增長以及提升順豐房托基金物業的價值。為了實現上述主要目標，其將實施以下策略：

  資產管理策略：積極管理順豐房托基金的業務及運營表現(包括優化租用及租賃續約率)，以實現更高的收入增長以及跨地區及跨資產類別的多元化收入流。

  投資與收購策略：尋求具有收入及資本增長潛質的收購機會，以為基金單位持有人提供可持續回報并提升資產價值。

  物業開發策略：開展對現有投資組合具有增值作用的物業開發及相關活動，必要時針對其現有物業開展再開發活動，以滿足主要租戶的運營需求及規范。

  資本與風險管理策略：通過管理順豐房托基金的債務融資成本及利率風險來優化順豐房托基金的資本結構，從而保持穩健的資產負債表。采取審慎的現金管理，維持充裕的流動資金及融資能力，以于戰略機遇出現時利用戰略機遇。

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  火熱的物流地產，“遇冷”的順豐房托

  順豐房托此時上市，算是適時把握了機會。

  從資本層面看，2020年12月4日，香港《房地產投資信托基金守則》修訂，放寬REITs投資限制，其中包括容許房托投資少數權益物業;容許房托投資物業發展項目時超過現有的資產總值10%的上限;將房托基金的借款限額由資產總值的45%提高至50%等。這為順豐房托的上市創造了良好的外部環境。

  從行業角度看，物流地產也面臨著良好的外部環境。除了政府出臺了一系列有利于物流地產市場發展的政策，從供給端看，過去五年進入市場的優質物流地產相對較少。

  相關數據顯示，自2015年至2020年，中國物流地產總面積復合年增長率約為2.9%，預計2020年至2025年復合年增長率約為2.0%。香港地區更是寸土寸金，自2015年至2020年，香港物流地產總面積復合年增長率約為0.7%。由于缺乏土地資源，預計香港物流地產總面積仍將緩慢增長，2020年至2025年復合年增長率約為0.4%。

  從需求端看，受益與物流快遞、電子商務、冷鏈物流的快速增長，現代物流地產日益短缺，空置率不斷下降。以佛山為例，由于大灣區城市的協同發展，以及佛山作為西部大灣區制造中心的地位，佛山對物流地產及其他物流設施的需求強勁，平均租金也由2015年的每平方米每天0.89元增加至2020年第四季度的約每平方米每天1.20元。預計到2025年空置率將進一步下降至9.4%，而租金將上升至約每平方米每天1.44元。

  具體到順豐房托，也有一定的特色。首先，順豐房托基金由順豐控股發起，順豐房托基金自然將受益于順豐控股在中國的市場影響力以及成熟的物流網絡。

  此外，資料顯示，截止2020年12月31日，順豐控股在中國50個城市擁有物業項目，規劃總建筑面積約440萬平方米，已竣工建筑面積170萬平方米。而順豐控股向順豐房托提供了5年的優先購買權，未來5年，當集團有項目出售時，順豐房托有優先購買的機會。事實上，此前順豐房托方面也曾公開表示，公司未來其中一個發展的動力是將從順豐控股收購新的物流資產項目。集團為公司提供了眾多可挑選的收購目標，公司會從中挑選合適的物業進行收購，并作未來發展用途。

  其次，順豐房托背后有一個經驗豐富的管理團隊。順豐房托基金由房托管理人順豐房托資產管理有限公司管理，后者高管團隊在管理房地產投資信托基金的投資和運營方面擁有豐富的經驗。

  比如，其行政總裁兼執行董事翟迪強，在房地產及金融行業擁有超過30年的經驗，此前曾擔任領展資產管理有限公司的財務總監及負責人員。而根據第一太平洋戴維斯(SAVILLS)數據，截至2020年12月30日，活躍在港交所的11只房地產投資信托基金中，市值最大的是第一只在港上市的房地產投資信托基金，也是亞洲最大的房地產投資信托基金，就是領展房產基金。

  再次，優質且穩定的租戶基礎。如前文所述，順豐房托的租戶多與順豐及其關聯公司有關。不僅如此，順豐房托還披露，除非特殊情況，順豐等租戶租賃期限均為五年，且不允許順豐關連租戶提前終止。這就保障了順豐房托的收入以及向基金單位持有人分派的穩定性。

  不過，順豐房托也有自己的劣勢，比如營收微增，歸母凈利兩連降。以上部分優勢，換個視角也可以視為順豐房托的局限性，比如對順豐控股的高度依賴。此外，據新浪財經報道，一位香港的地產基金人士指出，市場對于順豐房托招股“情緒一般，機構參與熱情不高。主要原因是yield(收益率)不算高，然后注入的資產質量不算很好。”此外，后續母公司能否繼續注入優質資產也存在不確定性。

  但值得注意的是，順豐房托主席兼非執行董事王衛表示，“對順豐房托基金長期的發展非常有信心;隨著順豐物流的高速發展，我尋求投資更多內地和國際的優良資產，未來有望陸續放進順豐房托基金;希望順豐房托基金可以為我們的投資者提供穩定的回報。”

  這番表態，或許也意在打消投資者的上述疑慮。

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  順豐控股的算盤，物流地產的方向

  無論如何，于順豐而言，順豐房托的成功上市，為其帶來了多項價值：比如變現、融資、擴張和長期價值。

  首先，物流地產是典型的重資產行業，通過物業經營來獲取租金等經營性收入，行業平均的資金回收期需要10年以上。分拆房托上市，一定程度上減少了順豐的重資產，通過盤活物流存量資產，套現回籠出更多現金。

  其次，順豐房托的上市，也為順豐開拓了創新性融資渠道，有助于構建產業園輕資產資本運作平臺。此前，翟迪強也曾表示，順豐控股在香港成立順豐房托是策略性部署融資計劃的一部分，香港作為國際金融中心，順豐房托的成立將會為集團提供很好的融資渠道。

  最后，資本化將進一步支持順豐房托方面的戰略資產投入，在持續擴大規模的同時，提升經營能力。與此同時，其母公司順豐控股也能定期享有REITs穩定分紅和物業提升帶來的資本增值。打個比方，就是不必再“抱著金飯碗討飯吃”。

  事實上，這也不是順豐首次將其物流資產證券化。2018年12月，“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”成功設立，這是國內首單類永續物流地產儲架類REITs。截至2020年底，該專項計劃共募資超45億元。

  值得注意的是，內地的公募REITs也在加快推進中。今年4月23日，中國證監會及上交所同時作出正式受理首批2單基礎設施公募REITs項目申報的決定。5月6日，中國證監會及上交所同時做出正式受理4單基礎設施公募REITs項目申報的決定，至此，上交所首批受理基礎設施公募REITs項目申報已達6單。這當中包括，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。

  中信證券此前曾在其研報中指出：現代物流地產底層經營模型優秀，由于供需存在結構性矛盾，屬于天然稀缺資產。物流地產作為基礎設施公募REITs底層資產具有獨特優勢，不僅回報穩健可觀，產品運作的管控風險也高度可控，預計將成為公募REITs的核心品種之一。長線資金也在該領域長期關注和投入，物流地產本身投融管退循環高度成熟，投資人和管理人權責清晰，這是物流地產本身作為REITs的優勢。

  從行業上看，REITs推出，也有利于完善物流地產等基礎設施領域“建設-運營-退出-再投資”的可持續發展模式，同時也將進一步增進資本市場的活力。資料顯示，在REITs的發源地美國，經過60年的發展，目前物流倉儲(工業物流)REITs是其重要組成部分。截止今年3月31日，全美上市權益類REITs共計157只，其中工業物流類13只，工業物流在值排名在各分類中排名第四位，占美國REITs市場市值的11%，總規模超過1400億美元。

  總的來說，REITs為投資者提供了分享中國物流地產發展紅利的機會。雖然上市首日“遇冷”，但順豐房托后續成長性如何，又將會給物流地產帶來怎樣的影響，物流指聞將持續觀察。

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