1760年，世界歷史經歷了一個重大轉折點。隨著工業革命的發展和手工生產方法向新興機器制造工藝的過渡，人們的日常生活發生了翻天覆地的變化，生活水平得到了極大的提升。

  在新冠疫情的限制下，大多數實體店被迫關閉或改變運營模式，電子商務對于謀求增長的企業變得更重要。如今，比以往任何時候都更重要的是，無論是作為物流地產的業主、投資者、用戶還是運營商，必須要認識到科技正在創造新的消費者類型，并影響著物流地產及供應鏈的各個環節。

  消費者習慣和行為

  過去十幾年，消費者的期望和行為發生了巨大的變化。在新興科技的賦能和推動下，新一代的消費者應運而生，他們希望足不出戶，便可買到需要的服務和產品。這些新一代消費者渴望獲得沉浸式的品牌體驗，并且與商家進行虛擬但體驗更好的互動服務，這樣的需求對整個價值鏈都具有重大的影響和意義。

  深入理解不斷變化的消費者畫像和消費行為模式對打造面向未來的物流地產至關重要，因為這些因素將會越來越多地影響物業的位置、設計和科技基礎設施。消費者正在日益邁向數字化的世界。受近期疫情影響，全球網購家庭數量達到新高。

  預計到2023年，零售電商的銷售額在全球零售總額中的占比將超過20%;在全球市場上，中國電商的滲透率*最高，達到37%。

  新一代消費者有哪些特征?

  追求即時的滿足

  消費者越來越有辨識能力，更加追求即時性和靈活性。他們希望能夠購買任何地方任何商家的任何產品，并且決定付款方式和付款時間。追求即時滿足在千禧一代中尤為普遍，而“先買后付”的日益流行更是支撐了這一需求，通過京東白條等互聯網信用支付產品，消費者可以先購買產品，后進行付款。

  有比價能力

  如今豐富信息觸手可得，消費者能夠做出更加明智的購買決定。65%的消費者使用智能手機進行比價。消費者越來越強的比價能力也使他們越來越忽視品牌。

  購物時間靈活

  數字和移動技術的發展已經將傳統的線下購買路徑逐漸演變為一種錯綜復雜的活動網。消費者如今可通過他們選擇的任何渠道購買商品——他們可以在實體店或網上商店購買，也可通過移動終端或社交媒體進行線上購買線下自提。零售商緊跟消費者消費習慣的改變，即人們越來越多在社交媒體平臺購物，零售商在圖片或視頻上添加購物標簽并且推廣在平臺app內的支付。

  精于數字技術

  消費者日益增強的數字素養反映在了他們的網購行為上，越來越多的 消費者使用手機進行網購。根據阿里巴巴公布的數據，自2017年起雙十一交易額中，移動端的占比就超過了90%，并且每年持續增長。

  想要獲得無縫消費體驗

  在整個購買生命周期中，消費者對“速度和方便”的期望越來越高，他們 希望零售商能夠為他們提供無縫的體驗。從網上消費到產品發貨，再到產品的退貨流程，他們都希望獲得便捷且快速的消費體驗。及時便捷的發貨已經成為在線消費者的一項重要考量。他們越來越多地希望網購產品能夠在最適合他們的地點和時間發貨，并且能夠實時追蹤發貨信息。

  企業在如何應對?

  零售商采用各種策略，以迎合現代消費者及其全新的購物模式。

  采取全渠道的方法

  電商行業的發展意味著零售業格局需要具有適應力。越來越多的實體店在繼續打造線下與線上的融合。近幾年，沃爾瑪成為了京東的股東，蘇寧收購家樂福、大潤發賣給了阿里巴巴。這些合作或是收購案進一步反映出，消費者仍然希望擁有店內購物選項， 而采用無縫式的多渠道方法是繼續提高市場份額的最佳方式。零售商通過推出“線上購物、線下取貨”等數字化體驗，強化了傳統的店內體驗。消費者可通過他們所選擇的任何渠道，買到這些傳統零售商的產品。他們可以逛實體店，可以網上購物，也可以采用線上選貨、線下取貨的模式。

  開發商和業主的應對

  在選擇新的物流載體時，不斷變化的消費者行為、客戶期望、全渠道、履行及交付/物流策略仍然是主要準則。

  不過，開發新的物流設施時，層出不窮的新技術、定制的倉儲/履單解決方案以及電子商務的運輸功能，這些都在推高新建物業過時的風險。當前正在開發中的大多數新物業都屬于投資產品，普遍依據的是通用的設計原則，創新有限。預期運營效率的變化速度以及新租戶的靈活性和復雜性，使得很多開發商和業主重新評估其業務戰略。其中可能包括，設計新產品時采用更具可持續性的方案，以及更注重理解終端用戶的業務運營模式。

  下面列出了新興趨勢、電子商務和全渠道現象正在影響的地產類型以及主要的戰略聚焦點：

  ? 儲存型配送中心 - 港口和戰略位置

  ? 集運倉庫 - 省會城市，戰略位置

  ? 履單/電子商務設施 - 戰略位置，主要交通網

  ? “最后一公里”物流設施 - 小型/靈活型設施，緊鄰顧客，城市/郊區位置，線上下單和取貨，逆向物流

  物流板塊的科技與創新

  雖然物流建筑的基本面\越來越趨于定制化。

  新的物流倉儲建筑在設計上會根據企業的供應鏈需求及其技術和客戶需求進行定制，這一點在機器人和自動化設備的采用上最為突出。

  供應鏈的運作因產品而異， 例如食品配送和時裝，在保留產品通用性的前提下，在設計上盡可能使倉庫使用方的運作效率最大化便于配送給顧客。

  新的物流建筑在設計上需要考慮以下主要因素，這樣在開發時才能最大程度降低過時的風險：

  ? 考慮運輸車輛進入和使用物流設施的方式、車輛運行高峰期的影響、車輛排隊以及現場交通管理策略;

  ? 設施內的員工/作業人員變化和所需的作業功能：工作區附近的便利設施、員工出入口要求(包括相關安全性和功能性的)、現場停車和/或公共交通?？繀^域及容納能力、單獨考量倉庫高頻作業區的人員入口/通道要求;

  ? 能夠提供集成的高質量技術和數字解決方案，包括指定服務器/數據機房的電源進線、信息源多樣性、庫區主干網、基層建筑BMS/WHMS系統和備用發電機。

  倉庫和配送中心規模不斷增長

  過去十年，電商運營需要更大面積來放置不斷增長的存貨和獲得更 高的效率，因此倉庫和配送設施的規模也大幅增長。新建倉庫和配送設施均配備下卸貨平臺和卷簾門，可提高吞吐效率，并且同時進行多個發貨和調度任務。這些大型設施所帶來的效率還可直接節省消費品的“進店成本”。

  清潔能源技術在考慮可持續性的前提下，能源使用情況是衡量效率的又一個指標。未來的倉庫很可能會一年365天、一周7天、一天24小時全天候運轉，因此減少用電及其它公用事業消耗是一個重要的考慮層面。利用替代能源實現碳中和作業是倉庫建設的必然趨勢，因此在現代建筑中，清潔能源發電裝置(例如太陽能板以及仍屬于新興產業的風力發電)會被越來越多地用于照明和采暖。能夠儲存電能并轉移未使用電能的電動車充電裝置，將會成為最常見的裝備。

  近市區位置倉庫的涌現提供了按需交付的“最后一公里”解決方案

  主要參與者不斷發展著新的零售供應鏈解決方案和基礎設施，幫助商家將其存貨放在更靠近消費者的地方，并提供具有即時配送能力的按需交付網絡。這些物流設施正在不斷涌現。盡管這些小型設施可能面積僅有1,000-3,000平方米，而且位于靠近消費者的城市區域，但是它們卻需要有大型集運分撥中心一樣的功能，

  包括：

  ? 車輛出入能力，包括半掛車、輕卡、廂式送貨車、電瓶車以及消費者“線上下單&線下取貨”的能力;

  ? 24/7全天候作業，以及高人員配比考量;

  ? 潛在的共享/協同作業需求;

  ? 與開發商和業主所簽訂的商業條款的靈活性;

  ? 新興技術、機械化和自動化的融合。

  自動化的采用改變了倉庫和配送中心的設計，提高內部凈空高度和升級地面承載能力變的越來越普遍。作為衡量物流總體成本效益的一種基本方式，最大限度地利用倉庫內的昂貴空間是一個重要目標，也是這一趨勢背后的推動因素?，F在若干倉庫開發商已經把凈高的建造標準從十年前的9米提升到了10.5米，足夠高的高凈高可支撐高效的貨架布局以及增加的托盤儲存解決方案。

  這樣的設計提高了儲存密度，并且減少了內部行程距離，大大節約了作業成本，同時也簡化了訂單的分揀流程。

  倉庫和配送中心在建筑設計上的其它優化包括：采用2:1的 建筑布局比例(長寬比)，增加通道門和凹進式平臺，員工設施靠近作業/工作區，采用單向交通，以及升級物料搬運設備。倉儲和配送設施的設計優化和自動化降低了人工成本和能耗，進一步節約了企業向消費者的發貨成本。

  地理位置

  除在物流作業和資產功能中融入最佳設計和科技元素外，企業還需要戰略性地考慮進出貨倉和履單中心的地理位置和配置，以支撐高效且有效的供應鏈網絡。倉庫和分撥中心的位置對供應鏈的效率至關重要，因此，務必要考慮這些物業是否靠近與供應鏈樞紐及要求相關的供需節點，確保進出運輸作業期間能夠實現更加流暢且高效的貨物流轉。

  不過，主要問題在于倉庫和集運分撥中心是否足夠靠近消費者，可以實現最快的產品交付。人口決定著分撥和集運中心的選址，因為它代表了終端客戶的集中度。選址背后是對降低運輸成本的需求，尤其是最后一公里的交付，在物流總成本里這一部分通常占最大頭。因此，服務人口密集的城市中心的倉庫業主正在考慮進一步靠近終端客戶，以避免長途運輸和日益嚴重的交通擁堵，同時也要靠近主要的物流樞紐，以實現規模經濟效應。

  靠近主要基礎設施

  將配送設施選在靠近港口、鐵路和公路等基礎設施仍然是建立高效供應鏈和確保商品在生產源、消費目的地以及配送中心之間及時流動的關鍵要素。盡管鐵路基礎設施的使用在增長，在從港口(和機場)設施向外運輸的過程中，卡車仍然占據著最大的貨運量。

  從配送中心到履單中心和消費者，良好的公路連通性對商品的高效流轉同樣至關重要。因此，對于尋找新倉庫設施和配送中心的零售商，公路基礎設施完善的位置仍將會是它們追逐的目標。

  科技

  適應力是確保物流地產與時俱進的關鍵。物流地產能否有效地做出調整以適應當前和未來的技術發展，這取決于為租戶提供的優質骨干服務。物業設計和基礎設施都需要與租戶采用的技術進行整合，以快速有效地將產品運送到終端消費者手中。新冠疫情危機迫使企業不得不加速成熟，而這可能會轉化為效率和響應力的提高。前瞻性地提早布局新技術可為物流地產的業主和租戶帶來巨大效益。想要最大化運營效率和效能，務必要了解影響未來物流地產格局的基礎和新興技術，并且評估采用這些技術的適宜性。

  倉庫自動化

  企業倉庫的作業環境普遍存在服務、效率以及其它問題，靠人工操作的系統已無法繼續支撐，在此之外，日益增加的復雜性也是這些倉庫所面臨的挑戰。自動化迫在眉睫，倉庫希望通過這一舉措大幅提升安全性、掌控力、精確性、生產力、可預測性以及空間效率。將人為干預降到最低是倉庫貨物裝卸的趨勢，采用自動化可促進實現從進貨到出貨的無縫流程。

  自動化是實現倉庫作業蛻變的解決方案，它可以成倍地提高手動和重復任務的效率。自動化系統和選項雖然多樣，但是它們都有一個共同的使命，就是簡化并轉變當前勞動最密集的活動，例如分揀和包裝。

  未來10年，自動化轉型預計將創造數以百計的工程師和技術員類白領工作。我們預計短期內自動化的采用會激增。根據2019年eft交通運輸調查報告，有55%的企業目前在進行自動化的投資。必須要強調的是，并不存在“一刀切”的自動化解決方案，企業需要根據很多變量來選擇正確的方案，例如產品尺寸和重量、進貨運輸情況、需求量、庫存政策、訂單情況等等。

  進出貨裝卸

  ? 伸縮輸送機：為進出倉庫的紙箱和貨品提供一種符合人體工學且高效的散貨裝卸方式。貨物裝卸時，這類設備可在集裝箱中進行伸縮操作。

  ? 滾裝平臺：通過將卡車加裝的滾輪系統與倉庫內安裝的托盤輸送機連接在一起，為標準化打托貨物提供從卡車向倉庫的最快自動裝卸方式。在無需人工介入且人貨隔離的情況下，這種連接裝置將貨物從卡車中拖出并輸送到倉庫中。

  ? 立方體掃描儀：通過激光掃描儀捕捉尺寸信息，測量出托盤、紙箱或其它任何立方體物品的重量和體積。倉庫管理系統采集數據，以便更有效地進行倉儲設計、庫存定位、運輸活動和商業交易。

  倉庫內的運輸

  · AGV(自動導引車)：適用于運送大件貨物，如托盤、貨架等，可減少行程時間，并且穩定且高效地運輸物品。

  ? AMR(自主移動機器人)：進階版的AGV，強化了內置系統通過一流技術(傳感器、藍圖、2D和3D視覺)與倉庫內的其它軟硬件進行溝通的能力。AMR可搬運重物，運輸效率高，且可顯著提升履單效率并縮短倉庫行程時間，在電商企業間頗受歡迎。

  ? 輸送機系統：最大限度地減少倉庫內的步行時間或人員行程時間。托盤、紙箱或單元輸送機是配備有皮帶或滾輪的平臺，可平穩運送貨物，同時標準化工作并且加快活動處理時間。、

  履單解決方案

  ? AS-RS(自動存取系統)和料箱：非常密集的托盤、紙箱或周轉箱倉儲系統，有著非常窄的走道和快速的取貨系統。在倉庫控制系統的導引下，存取車可自動從貨架上分揀貨物。這種解決方案實現了變革性的空間利用，并且完全摒除了人機互動。

  ? 貨到人揀選系統：自動化系統揀選紙箱或整層、周轉箱或整板，并輸送到員工分揀工作站。這一系統的主要目標是將貨物送到員工面前，進而消除行程時間 。傳統分揀系統則截然相反，員工履單需要走遍倉庫。

  ? Autostore(周轉箱存取系統)：從紙箱或托盤中分拆出的產品被放進周轉箱，然后通過輸送機被送到非常密集的儲存網格中。機器人小車負責主要的分揀任務，它們移動到正確的位置，從網格中拖出周轉箱，然后運送到“貨到人”(GTP)工作站，由作業人員分揀出期望的單元數量。

  ? 分選系統：連接了分選軟件的綜合輸送機系統，通過條形碼掃碼可識別產品或紙箱的特征。掃描過的物品被轉到預定分類(運輸目的地、訂單類型、截止日期等)所對應的走道，訂單在這里進行合并，完成出貨準備。

  ? 分揀系統：以上所提到的大多數裝置同時也是分揀系統。被實施采用的分揀系統還有很多，例如電子標簽輔助揀貨系統、語音揀選、A字架系統、動態揀選面揀選等。

  數據和IT

  開發商和業主在開發新的倉儲物業時，關鍵參與方和租戶的科技應用是他們要考慮到的關鍵因素，其目的是保證這些倉儲物業能適應未來的需求。倉儲物業有效適應當前和未來科技的能力取決于其提供綜合性高質量技術和數字解決方案的能力，包括指定服務器/資料室的電源進線、設施線路供給的多樣性、倉庫區域的基礎網絡、主樓的倉庫管理系統BMS/WHMS和備用發電機。

  倉庫的基礎技術

  ? 倉庫管理系統WMS：倉庫的操作表現通常與實體貨物的處理和儲存相關，但確保信息流準確、安全和快速信息交換也同樣重要。雖然目前倉庫中還使用紙和人力系統，但是它們在未來的倉庫中將不再有效。未來的倉庫將考慮應用基礎科技來管理庫存、產品和工作流程，這是一項關鍵能力。

  ? 射頻：射頻技術是一項企業可負擔的倉庫解決方案，通過從射頻標簽或者條形碼上捕捉大量各種相關信息，減少紙質流程。用手持或者固定射頻掃描儀掃條形碼和標簽，通過無線電波將信息傳輸到系統，系統就能獲得產品信息、流程關鍵點、儲存量、需求量、在倉庫中位置、已完成階段等。該技術通常被嵌入到自動化解決方案中，在基于人工操作的系統中，該項技術更是必備技術。

  工作流自動化

  ? 資源管理系統RMS: 不論什么時候，在部署人工操作時，重要的是確保未來倉庫內所有的操作都能實現安全、協調和高效的表現。資源管理系統對照根據約定設計好的工作標準(活動周期時間和工作比率)衡量員工的績效表現，向員工和經理提供系統性的反饋意見，控制安全工作時間、休息和獎金支付，并衡量和優化操作表現。這類系統有助于對勞動力水平和人員安排進行動態規劃，并根據臨時變化的需求量或者固定產出量安排員工時間表。

  ? 動態貨車調度和貨場管理：倉庫和供應鏈節點(供應商、客戶、第三方物流等)的協作對實現內向物流和外向物流操作的無縫順暢表現非常重要。按計劃安排貨物收發進出倉庫可確?？s短周轉時間，避免交通擁堵、延遲、扣押和滯留費用?？筛鶕捎觅Y源以及收到或者發出的貨量安排裝貨和卸貨。貨場管理和貨車調度采用系統性的方案控制這些任務，一般附加在倉庫管理系統WMS上。

  · 可穿戴設備：利用可穿戴設備，用聲控技術控制揀貨工作流， 能將揀貨系統的生產率提高10-20%。這些技術經濟實惠，能快速部署，只需要幾個小時的培訓和搭建。例如，語音揀貨是一個完全無需手工操作的系統，該系統設計讓操作員使用高級的語音識別功能和音頻信息接收指示并進行確認。另一個可替換的系統是手指或者環形掃描，尤其適用流動性大，要求不用手持操作的持續掃描的工作流。這項技術包含一個很輕的套在手指上的條碼掃描儀，同時連接到手腕屏幕設備。手指掃描避免了手持設備引起的中斷，從而提高效率。下一代可穿戴設備中，智能眼鏡是一種類似于眼鏡的設備，不需用手，戴于頭上，嵌有掃描儀、顯示器和攝像頭，有望成為一項變革性設備。這項設備讓操作員不用攜帶顯示器就能直接與系統互動，操控訂單處理等工作流程;它同時還將語音、圖像和掃描合為一體，支持倉庫揀貨。

  先進的數字化技術

  · 數字映射：由于需要用更系統的方式分析和模擬實際操作，產生了數字映射，它以虛擬的方式呈現倉庫中實際發生的事件。這種新能力能進一步協調實時發生的實際工作流程與為安全和高效生產為目的設計的最優流程。另一個優點是用數字化的方式展示工作流程，這個平臺能更有效地制定問題解決方案、規劃情景和預測表現， 通常對于響應需求、存貨儲備或者倉庫設計的持續變化是很有必要的。

  ? 物聯網：物聯網指的是與系統平臺交換信息的傳感器之間的交互。在倉庫中，物料搬運設備MHE、物料搬運單元MHUs、員工、設備、建筑基礎設施都能攜帶傳感器，傳輸與產品和資產的位置、溫度、濕度、倉庫利用率、任務完成率、貨物移動、任務完成表現、空間利用率等相關的信息，從而能夠以更準確有效的方式制定決策和管理倉庫。

  ? 大數據分析：大規模數字化和因此產生的數據對倉庫提出了一項挑戰：如何詮釋現存大量信息。要詮釋數據項表明的內容，需要不同技術層面的協調和互動，計算機技術要儲存和加工信息，數據科學家要處理信息，倉庫要將數據進行戰略化應用。大數據分析的一些案例實現了有效的動態實時路徑選擇和存貨優化、智能預測、預期物流(即裝運路徑選擇、網絡重新配置)和風險管理。

  儲存傳統儲存系統

  倉儲設施中的貨架效率日益提高，很多公司組織在持續尋找最有效的貨物儲存方式。貨架也和其他很多物資一樣可以定制。貨物基本信息、貨量和特征決定了貨架的類型。

  最常見的有：

  ? 單重可調式托盤貨架

  ? 雙重深儲式托盤貨架

  ? 移動貨架

  ? 駛入式托盤貨架

  ? 托盤流動貨架

  ? 后推式托盤貨架

  ? 積層架

  ? 輕量型物料鋼架

  ? 箱盒式解決方案

  受此影響，開發商和業主開發的新倉儲空間要確保倉庫地板承重、自動噴淋滅火系統和相關服務能夠適應儲存密 度的增加。同時，越來越多的終端用戶都要求開發商和業主將有效的儲存解決方案作為基礎設施服務的一部分，或證明其操作效率和功能性。

  可靈活調整的現代化倉庫。

  供應鏈趨勢對未來倉庫的影響

  產品從原材料到消費終端的過程中，未來倉庫將繼續擔當調度產品流程的中堅力量，是供應鏈管理中的重要組成部分，其根本目標是確保產品流程過程涉及的所有運營工作均能夠高效且有效的完成——倉儲管理運營則是其中的重中之重。新一代供應鏈需要解讀新一代消費者行為、技術和創新發展趨勢，并利用全面的平臺協調所有傳統和尖端的流程及體系。

  分最常見的供應鏈發展趨勢如下。

  全渠道倉庫

  電子商務造就了全渠道現象，客戶可隨時隨地通過多樣的渠道來購買產品。為滿足客戶的渠道要求(B2B或B2C)，現代倉庫需要能夠靈活配置流程并高效履單。倉庫會接收各類渠道的訂單，包括來自社交媒體、網店、商品目錄和呼叫中心的訂單(通常為B2C形式)。此類訂單通常規模較小，因此需要專門利用節省空間的解決方案、適當的分揀方法和/或自動化手段、量身定制相應的儲存和分揀方法。這類訂單具有成千上萬的收獲地址，為確保準確性和服務響應水平(2小時、當日、次日、次周)與承運商同步，需要考慮全面的分批和分選活動。倉庫還會接收實體店訂單(B2B)——通常為整箱或整板規模。

  實體店訂單需要高效的紙箱或托盤包裝及空間儲存解決方案，需要采取不同的資源配置和控制手段。實體店的訂貨頻率可能為一周幾天，批發訂單(B2B)需要整板、整層或整箱包裝。因此，對應的物料搬運流程和儲存解決方案還需控制體積成本及相應設計流程。所有這類訂單將具有不同的客戶資料、服務水平和包裝規模，需要適當的分揀和補貨流程平臺、儲存和分揀面，以及高效地利用資源進行履單。難點在于，如何合并履行這些訂單(盡量不單獨履單)，在充分發揮效率優勢的同時，又不重復占用倉庫、任務或資源。倉庫自身的難點在于，如何設計充分靈活、動態的履單、儲存、數字和系統解決方案，在適應快速變化的需求的同時，仍可保障高成本效益、無可挑剔的服務交付。

  面向客戶的倉庫

  由于客戶會選擇最便捷的地點收件或寄件，最方便的選擇就是從倉庫履單。這促使倉庫需要從客戶好感度、建筑設計、安全性、功能性和便利性等方面提高相關標準。現代倉庫可以靈活調整配置和布局，使客戶根據功能性來更安全地選擇下單。貫通式倉庫設計理念借鑒了麥當勞門店，客戶可駕車前往門店自取，或駕車前往倉庫寄件。隨后，消費者可能會選擇逗留一段時間購買更多產品——這時倉庫需要能變成一個促成銷售的展廳。此時，設計層面需要再次借鑒零售門店，以確保最佳客戶體驗(CX)。

  倉庫共享經濟

  客戶預期需求不斷增長、數字技術迅猛發展和全渠道現象成型(可在任意地點下單，任意地點交貨)繼續給企業和傳統倉儲模型施壓。因此，現代倉庫運營需要融合靈活性、提高透明度、提升生產效率和前瞻性。大城市物流用地短缺和空置率低現象，促使企業尋求其他解決方案來維持庫存，美國和歐洲涌現的“共享倉儲”概念可能會成為中國物流市場的下一風潮。

  可用選項

  在如今的物流地產市場，需要倉庫儲存空間的企業可選擇購買、租賃或外包給第三方物流合作伙伴。如果購買不劃算，則租戶/商戶通常通過租賃協議實現穩定、長期的履單保證——和第三方物流(3PL)協議類似，這一過程同樣需要大量的前期過渡。鑒于持倉行為及其與需求波動的內在聯系，租用固定空間的企業往往不能充分利用租用空間。當銷量波動或經歷自然淡旺季變化時，庫存會相應增減，導致倉庫空間未充分利用或超出庫存容量。

  未充分利用的空間通常被公司合作物流方視為沉默成本消化掉，而超出容量的異地儲存則會引起昂貴的運營支出。這就要求倉庫根據淡旺季和網絡靈活調整，以實現高績效、高成本效益率，或形成靈活的空間分配網絡，從而提供靈活的短租安排、無縫庫存透明度和高效的運營活動。

  實施共享經濟

  物流領域的共享經濟概念將包含新一代技術型B2B交互，需要參與者之間的強力溝通、全面的規劃和強大的控制平臺，以確保無可挑剔的執行力、準確性——最重要的是，確保無懈可擊的客戶服務。共享倉庫用戶會要求供應商提供無縫集成的業務體系、優異的服務(覆蓋自身業務及終端客戶)以及高效、有吸引力的商業約定。倉庫服務供應商需要仔細設計相關條款，為用戶提供一定的靈活性和即刻可用性，同時降低風險和責任。

  供應商需要快速 培訓員工，以便積極履行不同公司訂單，并在幾個小時(而非幾周或幾月)內交接新用戶。我們相信，中國的隨需倉儲概念將在未來若干年內成型——這對于淡旺季需求懸殊的公司尤其有利。在人口密度最大、土地和租金成本較高的中心城區，隨需倉儲很可能深受歡迎，因為這有助企業實現最后一公里物流功能。經過幾年運作，預計隨需倉儲會逐漸成為企業用戶和第三方物流等公司的常用租庫方式。

  總結

  隨著世界進入第四次工業革命時代，正如第一次工業革命永久地改變了世界一樣，技術也將明顯對倉儲物業的運作方式產生永久影響。設計、自動化、社交媒體、地理位置、大數據、數字化和共享倉儲只是影響倉庫和供應鏈的部分因素，而物流地產的業主、投資者、使用者和經營者都應對此有所理解。

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