物流地產正在成為資本看中的下一塊高地。

  2020年，中國物流地產的投資額同比上升了77%。一批資本巨鱷加速與房企合作;快遞、電商等頭部企業在自有物流體系的優勢下，攜帶資本強勢入局……

  業內人士表示，前端的戰爭越激烈，對于后端基礎設施的依賴就越明顯，這些都讓巨鱷對物流地產青睞不已。

  盤活資產

  順豐REITS赴港上市

  順豐控股早在2013年就進軍物流地產。目前，順豐已經建設完成78萬平方米的物流場地，并規劃出接近300萬平方米的物流用地。而順豐也是最早將物流地產資本化的快遞企業。2018年12月11日，“華泰佳越—順豐產業園一期資產支持專項計劃”成功設立，這是國內首單類永續物流地產儲架類REITS。

  今年2月10日，順豐再次攜國內首單真正的物流地產REITS赴港上市。據悉，該REITS由順豐房托資產管理有限公司管理。順豐房托作為一個以單位信托基金形式組成的香港集體投資計劃，由順豐控股間接持有100%股權。其底層資產包為3處物流地產物業，分別為香港順豐大廈、佛山桂城豐泰產業園、蕪湖豐泰產業園。截至2020年12月31日，3處物業的可出租總面積為30.8萬平方米，評估價值為60.9億港元(1港元約合0.84元人民幣，下同)，物業的平均出租率約94.9%。2018年、2019年和2020年前三季度，順豐房托的收益分別為2.56億、2.69億、2.05億港元，運營利潤分別為4.23億、2.86億、9700萬港元。

  順豐方面表示，順豐房托投資重點為全球范圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。本次擬設立房地產投資信托基金并上市，將開拓公司的創新性融資渠道，有助于盤活公司的物流資產。

  快遞專家趙小敏告訴《中國郵政快遞報》記者，快遞物流企業將倉儲、產業園資本化，可以提升企業資產的流動性，同時也有放大杠桿的作用。目前，國內物流地產資本化還處于起步階段，未來5年甚至更長時間，物流地產資本化的規模會加速增長。

  多觸角布局

  京東產發浮出水面

  京東則是多觸角布局物流地產。2019年，亞太區物流地產龍頭ESR通過港交所聆訊，京東物流成為其股東之一。在近兩年的財報中，京東也多次披露了其投資的物流地產基金。早在2019年2月，京東與新加坡政府投資公司(GIC)合作，共同成立了首只物流地產核心基金。去年1月，京東再次與GIC合作，共同成立第二只物流地產基金(核心基金二期)。

  國金證券一位投行人士告訴記者，京東設立此基金的目的是，從京東收購部分現代化物流倉儲基礎設施，然后京東繼續租用這些基礎設施。此種類型的交易將幫助京東釋放這些資產的價值，并將收回的資金用于京東未來的發展。也就是說，通過使用第三方資金，以建設更多的物流基礎設施。

  在2020年財報中，京東集團子公司京東產發浮出水面。這只涉足基礎設施資產管理與綜合服務的獨角獸，不僅獲得了7億美元的融資，還推出了首只物流地產開發基金，資產管理規模達30億元。截至目前，該公司核心基金和開發基金的資產管理規模合計超過190億元。上述投行人士表示，從運營模式來看，京東產發與普洛斯的手法類似，

  均是通過私募基金收購房地產，再將回收的資金開發新項目來實現輕資產運，實現規模快速擴張。

  招親納友

  各種勢力蜂擁進入

  物流地產市場需求穩健增長，引發各種勢力涌入。今年3月21日，蘇寧易購發布公告稱，旗下全資子公司蘇寧易達物流、控股子公司南京寧昌與普洛斯投資(上海)有限公司的關聯方珠海普實、CLH88(HK)Limited簽署合伙協議，四方共同出資38億元認繳“珠海普易物流產業投資合伙企業”份額。

  分析人士稱，蘇寧主要是為自身倉儲資源尋找利潤增長點，在快遞競爭激烈的當下，開放物流倉儲資源已經成為企業共同的動作。從引入深國際作為戰略股東，到與龍頭企業普洛斯合作，蘇寧始終圍繞著物流倉儲地產招親納友。

  圍繞物流倉儲資源布局的還有圓通速遞。近年來，圓通不斷通過建設投資電商快遞產業園區、航空基地以及物流集散中心等動作，進一步擴大物流地產布局。

  早在2015年，由圓通蛟龍100%全資持有的桐廬陽明山置業有限公司成立，該公司的經營范圍為地產開發、物業管理;2016年7月，圓通蛟龍與融創不動產合資成立杭州圓匯投資置業有限公司，注冊資本2.86億元，圓通蛟龍持股70%;2017年1月，圓通速遞全資控股的上海圓通空港企業發展有限公司成立，主要業務為房地產開發、經營，

  地基與基礎建設工程專業施工，物業管理等。去年5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業有限公司成立，其經營范圍包括房地產開發經營、物業管理。

  巨頭來襲

  擴大資源聚集效應

  中國物流地產不僅吸引了快遞企業的目光，還引來了海外資本的關注。

  最近，全球知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕發布的《2021年亞太區房地產市場展望》認為，亞太區今年經濟復蘇將持續領先全球，其中中國內地有望引領零售及物流地產市場租金增長。

  事實上，國際PE(私募股權投資)巨頭已開始行動。不久前，“華爾街PE之王”黑石就高調宣布，在國內物流地產領域完成了一場11億美元的掃貨。其從富力集團手中收購了粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民透露，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產：一是倉儲類資產，二是城市購物中心。

  與此同時，普洛斯、安博、豐樹等物流地產企業也加速在中國布局。

  與國際資本抄底中國物流地產不同，國內企業在物流地產的布局，主要屬于憑借資源集聚效應來帶動業務增長。快遞專業人士徐勇認為，物流地產的利潤率不是很高，在3%左右，如果納入倉儲、包裝等服務，能達到5%~6%。如今，快遞業務呈現微利化趨勢，將快遞資源和倉儲資源打包，成為電商客戶的第三方，提供供應鏈解決方案，成為當前企業共同的動作。

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