新冠疫情讓物流地產從幕后走向前臺，風投資本、開發商、電商、物流公司都把目光投向這條萬億賽道。
國際不動產基金評選權威機構PERE(Private Equity Real Estate)發布的一份報告顯示，2020年全球單一資產類別基金募集中，物流地產是最受投資者青睞的資產類別，48%的資金都集中在物流地產上。
行業雖火，卻并非所有物流地產標的都能成為資本的寵兒。
5月17日，順豐房托(02191.HK)作為首個赴港上市的物流房地產投資信托基金掛牌交易，但上市首日就跌破發行價。
當日，順豐房托收盤價4.16港元/股，較4.98港元/股的發行價，下跌了16.47%。截至發稿前，順豐房托收盤價4.60港元/股，較發行價跌7.63%，市值36.8億港元。
房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是通過證券化方式將不動產資產或權益轉化為流動性較強的標準化金融產品，并在證交所公開交易的一種金融產品。
作為一種盤活存量資產的融資手段，REITs在國際資本市場由來以久。
綜合多家券商數據，截至2019年底，約40個國家和地區擁有REITs。美國、日本、中國香港REITs市值分別超過萬億、千億、百億美元。
目前港交所掛牌交易的REITs共11個，順豐房托是唯一一個底層資產為物流地產的REITs。
招股書顯示，順豐房托的底層資產為位于香港、蕪湖、佛山的三處物業，評估值約61億港元。其收入來源主要為出租物業取得的租金收入。
作為重資產行業，物流地產投資周期長，資金回籠慢，靠傳統模式以倉養產較難。
順豐房托此時發行公募REITs，不僅可以通過融資降低自有資本占用率，提高資金的使用效率，還可以融更多的錢，買地擴張規模，收取更多的租金，形成產業擴張的正循環。
但順豐房托卻出師不利，意外破發。
據悉，順豐房托上市當日，內地已經有首批9個公募REITs獲證監會許可注冊，包括兩個物流地產REITs。
目前，這兩個物流地產REITs正在進行網下詢價，本月內將發售。順豐房托在香港的經歷，會否在內地重現?
01
投資人低估，母公司拖累
香港資本市場不看好重資產性質的REITs，以及母公司順豐控股(002352.SZ)業績大幅下滑是順豐房托上市破發的主要原因。
目前港交所掛牌交易的11只REITs中，除了領展房產基金(0823.HK)，其他REITs的股價表現都不理想。2019年上市的招商局商業房托(1503.HK)也曾在發行首日股價下跌7.89%。
“香港市場為國際性機構投資者主導的市場，對缺乏成長性的重資產性質的REITs估值普遍較低。”上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家羅桂連分析。
在國際成熟市場，偏好重資產性質REITs的投資者，主要是保險資金和養老基金等追求穩定回報的長期資金。香港本地人口少，該類資金規模不大，在資本市場占比不高。而各國保險資金與養老基金普遍比較保守，主要投資于本國市場，移步香港市場的此類資金規模不大。
萬緯物流一位高管認為，香港REITs市場流動性較差，是順豐房托破發的原因之一。
此外，順豐控股的業績及REIT底層物業的經營情況也影響了投資人對順豐房托的預期。
財報顯示，順豐控股2021年一季度虧損近10億元，為其上市以來首次季度虧損。
順豐房托招股書顯示，近三年總收益中，與其管理人順豐控股關聯的租戶占比分別為62.4%、72.1%及78.3%。
在順豐房托收益高度依賴順豐控股的情況下，后者發布虧損財報后不久就上市的順豐房托，很難贏得投資人的青睞。
此外，香港的疫情反復也影響了順豐房托的底層資產估值，讓投資人對疫后資產收益上漲缺少信心。
順豐房托持有的三個物業中，香港物業的估值占比為86.7%。香港受新冠肺炎疫情影響較內地嚴重，這導致物流倉庫的租金下降，物業價值縮水。
據招股書顯示，順豐房托近三年公允價值變動計入當期損益的金額分別為2.27億、0.81億和-0.54億港元，凈利潤分別為2.98億、1.75億和0.27億港元。從數據看，疫情對底層物業的經營情況產生了較大影響。
據安信國際測算，順豐房托的實際可比收益率為3.5%，低于其他在香港上市的REITs。
02
內地險資準備入場
與順豐房托相比，內地即將上市的物流地產公募REITs就幸運很多了。
今年5月17日，內地首批9只公募REITs獲證監會許可注冊。其中，紅土創新鹽田港REIT和普洛斯倉儲REIT就為物流地產公募REITs。
多位采訪對象告訴《財經》記者，保險資金、銀行理財資金參加試點公募REITs投資的積極性較高，已開始認購戰略配售部分。
他們認為，基于基礎設施建設的公募REITs是由證監會和發改委牽頭的融資產品，不久之后，保險資金購買公募REITs的通道和限制就會放開，只要有了大型金融集團的支持，公募REITs的流動性就會變好，買的人多了，股價自然水漲船高。
去年4月，證監會和發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，指出將借鑒成熟國際經驗，在現行法律法規框架下，在重點領域以個案方式先行開展基礎設施REITs試點，并明確倉儲物流行業是優先支持的行業之一。
今年5月19日，銀保監會召開了關于保險資金投資公募REITs的相關會議，對險資投資公募REITs提出了具體要求。這被外界認為是監管層解禁險資投資公募REITs的信號。
此前，根據銀保監會規定，保險資金的投資范圍包括組合類產品(債券、股票)、債權投資和股權投資，其中股權投資主要包括投資未上市企業股權和私募股權投資基金。
在紅土創新鹽田港REIT一場上市路演中，《財經》記者獨家獲悉，其戰略投資人已經包括保險機構和銀行理財，如泰康保險、工銀理財、光大理財。
目前公募REITs在國內處于起步階段，據羅桂連統計，國內有超過百萬億元的存量成熟基礎設施和商業地產資產，也有超過百萬億元的養老資產。
當二者實現有效匹配對接，會對國內的金融體系、投融資體系、資產管理市場、老齡化時代的公共治理等重要領域產生全面深入的影響。
亞太房地產協會董事陳曉歐告訴《財經》記者，順豐房托的三個底層物業并不是順豐控股最優的資產，赴港上市或為試水。順豐控股也考慮未來拿出其他資產在內地發行公募REITs。
03
供需錯配下的萬億市場
幾乎每一位采訪對象都看好內地物流公募REITs融資實力，其主要原因在于，中國倉儲物流市場供需錯配，有萬億的市場空間等發掘。
在中國的非住宅類地產行業中，和商業地產相比，物流地產發展速度較慢。
疫情期間，全國人民足不出戶，醫食住行基本全靠快遞，中國倉儲物流基礎設施建設的弊端和重要性才顯露出來，從而受到監管層和投資人的關注。
中信證券研報分析，由于供需結構矛盾，物流地產是天然的稀缺資產。
從需求端看，近年物流業需求持續高速增長，2020年全國社會物流總費用達14.9萬億元，其中保管費用達5.1億元，2015-2020年的復合增長率達6.6%。
從供給端看，由于物流倉儲用地大量出讓階段已過，且物流用地性價比相對較低，對地方財政貢獻有限，地方政府近年來對物流倉儲用地的出讓比例和絕對數量均呈下降趨勢。
據中國倉儲與配送協會推算，截至 2019年底，中國營業性通用(常溫)倉庫面積10.8 億平方米，同比增長1.9%，增速逾6年持續下降。2015-2019年的復合增長率僅為3.1%。
但在供需錯配下，物流地產行業在疫情下保持了較強的吸金能力。
2020年主要物流節點倉庫平均租金為27.67元/平方米·月，與 2019年基本持平;主要物流節點城市倉庫平均空置率13.5%，仍是較低水平。
而來自據仲量聯行數據顯示，上海物流地產2020年租金同比上漲2.4%。
貝殼研究院商業地產分析師鄭中認為，從用戶黏性看，和寫字樓、購物中心租戶相比，物流地產租戶通常承租能力更強，平均租賃面積更大，租戶組合更穩定，因此市場韌性更好。
物流地產的投資回報率通常超過6%，高于商業地產的4%-5%。受高空置率和持續大體量新供應的影響，全國各城市的寫字樓和購物中心市場都面臨較大壓力。鄭中預計，物流地產或將成為非住宅類房地產行業的新增長點。
現在，中國物流地產行業玩家眾多，頭部地產公司、電商、物流公司也開始了不同模式的合縱連橫。
萬科參與了普洛斯私有化，成為其第一大投東;碧桂園與中集合作布局上海、深圳的物流地產;榮盛發展連手阿里的菜鳥建物流產業園區等。
據中信證券統計，目前市場份額占比較高的有普洛斯、萬緯物流等。
2020年國內第三方物流地產行業企業市場份額情況(高標倉庫)數據來源：中信證券
內地物流地產有市場空間，卻急需資本支持。此時，推出物流地產的公募REITs，無疑給饑渴的市場注入了活水。
物流行業專家楊達卿認為，公募REITs一方面通過融資反哺物流產業鏈，另一方面也通過資金流疏通地產與物流產業鏈的協同，能有效緩解當前國內冷鏈物流園區和智能化物流倉建設的資金壓力。
中聯基金高級副總裁張唯也分析，過去物流地產行業資本聚集，但缺乏有效的退出渠道。整個行業都迫切地需要一種穩定公開標準化的退出渠道。
很多物流地產公司都很期待公募REITs給行業帶來新的改變。
目前試點公募REITs的底層資產都是經過層層篩選入圍的，張唯也表示，未來物流地產公司能否發行公募REITs，取決于資產的優質程度及對估值的接受程度等。
也有可能出現部分物流地產公司資產不符合上市條件，暫時無法發行公募REITs的情況。
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