普洛斯擬以10.8億港元(約9.8億人民幣)的價格向太古地產收購位于香港青衣地區的倉庫。據了解，這是普洛斯在香港的首次物流投資。

  盯住香港物流資產開發投建的不只普洛斯一家。今年以來，交易甚是頻繁。

  5月，華潤物流46.2億港元買下沙田及柴灣的兩幢倉庫;7月，ESR以52.57億港元獲得香港新界葵涌物流用地;8月，馬士基48億美元收購利豐物流。

  是什么扇起了這陣投資熱度?第一太平戴維斯認為，市場持續出現需求，加上供應量極低，物流市場氣氛繼續向好。香港物流資產租金繼續上漲，空置率持續下降。

  漸漲的需求和尚未被釋放的優勢，或是吸引各物流巨頭入港的原因。

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  入港

  近日，亞洲物流巨頭普洛斯擬以10.8億港元的價格向太古地產收購位于香港青衣地區的倉庫。據了解，這是普洛斯在香港的首次物流投資。

  官網指，普洛斯在全球布局17個國家和地區，據YY評級整理，從具體位置來看，普洛斯物流園區在國內的布局主要分布在大、中型城市的近郊區以及周邊衛星城市，但未在香港有所布局，只是在深圳、東莞、珠海三地設物流園和保稅倉。

  據悉，普洛斯此次所購倉庫即DSL倉庫，位于港區青甜街8-12號，建筑面積18.6萬平方英尺(約1.73萬平方米)，共計5層。地圖信息顯示，倉庫臨海，位于葵青青衣片區。而青衣片區是四面環海，僅通過青荃路和青葵公路與港島主體連接。

  從地圖比例尺推測，青衣片區所處的小島南北縱深不過5、6公里，東西橫延不過4、5公里。東南有頭部物流企業資產--豐樹青衣物流中心，順時針看，更偏南的地方有招商局物流中心，南邊偏西臨海有英發物流有限公司，普洛斯收購的DSL倉庫則位于西邊臨海。

  目前DSL倉庫的租戶為物流供應商DB Schenker。根據現有租約，該倉庫的租金收益約為300萬港元每月，平均下來，每月每平方英尺在16.1港元左右。

  盯住香港物流資產開發投建的不只普洛斯一家。5月，華潤物流以46.2億港元買入嘉里建設位于沙田及柴灣的兩幢倉庫，并有可能留作自用。該公司亦斥資2.64億港元以售后租回的形式向翠華集團購買葵涌兩層物業。

  7月，ESR以52.57億港元獲得香港新界葵涌物流用地;8月，全球最大集裝箱航運企業馬士基宣布以36億美元完成收購香港物流公司LF Logistics(利豐物流)。

  香港物流資產交易和開發逐漸升溫。

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  市場漸熱

  第一太平戴維斯7月曾發布2022年第二季工業樓宇銷售及租賃報告概述指，整幢工廈成交增加、工業物業投資氣氛回升。并指出由于市場持續出現需求，加上供應量極低，物流市場氣氛繼續向好。

  與此同時，香港物流資產租金繼續上漲，空置率持續下降。第一太平戴維斯的數據顯示，整體及現代化倉庫租金持續上升，2022年第二季度升幅分別為1.9%及2.7%，同期整體及現代化倉庫空置率分別下跌至1.9%及1.1%。

  拿普洛斯收購的倉庫為例，根據香港屋網各代理機構招商的最新價格，同樣位于香港葵青青衣的豐樹物流中心租金單價為16.0港元每呎，招商局物流中心為16.1港元每呎。青衣片區各地租金價格在7.8港元-20.6港元每呎不等。業內人士指，與去年同期相比，該地區目前15港元的平均租金已經攀升10%。

  第一太平戴維斯認為，隨著疫情逐漸受控，零售市場重拾動力，電子商貿亦表現強勁，物流需求保持殷切。

  由于倉庫空置率極低，部分現金充裕的營運商進入銷售市場以確保獲得營運空間，而投資者則繼續尋找高收益的工業資產。

  而過去，香港的物流優勢也并未被完全釋放。據2020年公布的敦豪國際速遞(DHL)全球連通性指數(GCI)，2019年，香港在全球連通性深度上排名第二，在新加坡之后。

  在2020年7月，團結香港基金發表的一份土地房屋政策研究報告指出，由于物流業用地供應不足，香港港口堆場面積與貨柜吞吐量的比例在世界十大港口中倒數第一，收費卻是十大港口中最貴。

  近一年來香港政府有數次公開招標出售物流用地，因疫情原因取消招標一宗，另一宗在3家頭部物流企業的競標中由ESR競得。

  漸漲的需求和尚未被釋放的優勢，或是吸引各物流巨頭入港的原因。

  盡管倉庫空間供應的潛在增加可能在短期內減低自用業主的購買意欲，但第一太平戴維斯副董事總經理暨九龍銷售部主管蕭兆新先生說，其提供的高收益意味著工業物業仍然是許多渴求收益的投資者之首選。

  至于太古地產為何出售該物流資產，其自身給出的說法是，太古地產將出售某些非核心資產并將所得資金重新投資于新的機會，這正是太古地產新戰略的一部分。

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