口罩1042 天之后，在2023年上半年曾引來短暫的報(bào)復(fù)性消費(fèi)，淄博燒烤憑著“小餅、烤爐加蘸料”的燒烤靈魂“三件套”迅速出圈。但隨著內(nèi)需不振、出口受限、投資受阻的多方面影響，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到了新常態(tài)。

  從2020年春節(jié)開始，云鮮產(chǎn)業(yè)研究院一直實(shí)踐中持續(xù)觀察中國生鮮冷鏈產(chǎn)業(yè)，并做出分析預(yù)判，大部分觀點(diǎn)都在實(shí)踐中得到了驗(yàn)證。在2023年的產(chǎn)業(yè)總結(jié)中，我們提到“物流資產(chǎn)受重視，物流地產(chǎn)進(jìn)入2.0時(shí)代”，認(rèn)為：以資金+城鎮(zhèn)化為機(jī)會(huì)的物流地產(chǎn)1.0時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，物流地產(chǎn)“躺著”賺錢的階段結(jié)束了。

  以往云鮮產(chǎn)業(yè)研究院觀察思考生鮮冷鏈行業(yè)，用的是大而全的模式，從背景、宏觀、產(chǎn)業(yè)上中下游、基礎(chǔ)設(shè)施各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行串聯(lián)研究思考。今年，我們將換一個(gè)思路，將從基礎(chǔ)設(shè)施這個(gè)單一維度，思考冷庫這個(gè)小小的領(lǐng)域的投資、運(yùn)營的本質(zhì)。

  一、物流地產(chǎn)的前世今生

  現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流(物流地產(chǎn))是由美國普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的，開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有30多年的歷史。

  2001年中國加入WTO后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國。提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于2003年進(jìn)入中國開始“圈地運(yùn)動(dòng)”，同時(shí)將倉儲(chǔ)物流設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入國內(nèi)。

  很多的行業(yè)從業(yè)者或研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流依托基礎(chǔ)設(shè)施，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。但從用地形式來看，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB 50137–2011)，中國的用地標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)分類中有B(商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地)、M(工業(yè)用地)、W(物流倉儲(chǔ)用地)等類型，同時(shí)物流作為業(yè)態(tài)，也可以分為生產(chǎn)物流和商貿(mào)物流，因此不可簡單的歸為工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的范疇。

  因此，物流地產(chǎn)無論是從政府法規(guī)還是實(shí)操層面，都應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的定義和分支，具體設(shè)施也包含物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等多重形態(tài)，根據(jù)所服務(wù)的產(chǎn)業(yè)不同，可以分為普貨、冷鏈、?；取?/span>

  2021年11月，國務(wù)院發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，政策內(nèi)容：到2025年，初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)， 基本建成符合我國國情和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的冷鏈物流體系。2022年，國家發(fā)展改革委下達(dá)2022年城鄉(xiāng)冷鏈和國家物流樞紐建設(shè)專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資資金、再次印發(fā)《關(guān)于做好2022年國家骨干冷鏈物流基地建設(shè)工作的通知》等，讓冷鏈進(jìn)一步火起來。

  一方面是國家、部委為冷鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供政策支持，另外一方面是地方政府、國有企業(yè)、民企對(duì)冷鏈產(chǎn)業(yè)躍躍欲試，很多省區(qū)出臺(tái)了百萬噸級(jí)的冷庫建設(shè)規(guī)劃，大量資金投入冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但現(xiàn)實(shí)卻是運(yùn)營狀態(tài)呈現(xiàn)出了冰火兩重天的態(tài)勢(shì)。

  2018年，5年前的邏輯思維《時(shí)間的朋友》跨年演講，在其中羅振宇舉出了查理.芒格的一句話“宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們可以有所作為的?！安⒄f到：2018年是很難，但是我們做事的人都知道：2018年難，哪一年不難?沒想到一語成讖，后來的5年，確實(shí)是越來越難。

  國家的冷鏈相關(guān)政策本身發(fā)自宏觀，是為提升國家整體的冷鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，企業(yè)如錯(cuò)將國家宏觀政策當(dāng)作自身發(fā)展戰(zhàn)略，錯(cuò)誤在所難免。

  云鮮產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為，中國冷鏈產(chǎn)業(yè)所面對(duì)的挑戰(zhàn)，不再是有沒有的問題，而是優(yōu)不優(yōu)的問題，且更多的是軟實(shí)力提升的挑戰(zhàn)，作為業(yè)內(nèi)企業(yè)，在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，更需要認(rèn)真分析市場競爭狀況，務(wù)實(shí)制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以免錯(cuò)誤領(lǐng)會(huì)國家政策意圖，導(dǎo)致決策失誤。

  二、物流地產(chǎn)的六大流派

  物流地產(chǎn)“江湖”雖小，但物流地產(chǎn)的參與方并不少，比都留下濃墨重彩的一筆。從淵源和背景來看，主要有如下六大流派：

  01 外資派

  外資派是物流行業(yè)的引領(lǐng)者，早在2003年，當(dāng)時(shí)中國還沒有高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流設(shè)施，普洛斯便在沿海地區(qū)和一線城市進(jìn)行了戰(zhàn)略布局。2003年的美國普洛斯在2010年分化出GLP與安博兩個(gè)主體，其中GLP即如今的普洛斯在中國70個(gè)地區(qū)布局，物流面積超過4,900萬平方米，2022年中行業(yè)市占率保持行業(yè)第一。

  外資派系當(dāng)然不止有普洛斯，嘉民、安博、豐樹在國內(nèi)均有不俗的表現(xiàn)。

  外資系攜帶外商投資的光環(huán)，通過與外資房地產(chǎn)基金的合作，最終憑借超高的市占率，成為第一流派。

  02 電商及物流派

  電商及上下游是物流行業(yè)的大客戶。短短十年，全國快遞業(yè)務(wù)量增長數(shù)十倍，離不開電商行業(yè)的飛速發(fā)展。過去電商企業(yè)及上下游占據(jù)物流地產(chǎn)近80%的租賃，蓬勃的電商經(jīng)濟(jì)扛起了中國物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；鲩L的大旗。

  電商派正是攜流量的優(yōu)勢(shì)，在自用的基礎(chǔ)上積極投資，利用品牌、稅源、產(chǎn)值等優(yōu)勢(shì)，在國內(nèi)攻城獵地，京東產(chǎn)發(fā)、順豐(豐泰)、菜鳥、唯品會(huì)等均如此，在物流地產(chǎn)市場占有一席之地。

  03 地產(chǎn)開發(fā)商派

  如果說電商派最懂供應(yīng)鏈與電商零售的物流地產(chǎn)運(yùn)營，開發(fā)商派則是最懂物流地產(chǎn)的建設(shè)。無論是住宅、商業(yè)還是物流，在開發(fā)商眼里都是地和房子，并沒有什么區(qū)別。萬科、綠地、碧桂園、寶能等都有過獨(dú)立的物流地產(chǎn)部門，但在房地產(chǎn)下行的背景下，大多無疾而終。萬科的物流地產(chǎn)之路相對(duì)認(rèn)真與堅(jiān)定，成為物流地產(chǎn)十強(qiáng)唯一的開發(fā)商派代表。

  04 國資派

  開發(fā)商擅長蓋房子，國資派的優(yōu)勢(shì)則是在拿地。一直以來，物流地產(chǎn)投資強(qiáng)度低、稅收貢獻(xiàn)弱、拉動(dòng)就業(yè)一般的特點(diǎn)，地方政府并不樂于出讓倉儲(chǔ)用地，但與國資合作，政府規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，更樂意和國企合作。

  深國際、寶灣是國企派中的佼佼者，鹽田港也憑借港口資源優(yōu)勢(shì)，其倉儲(chǔ)資產(chǎn)成為中國物流資產(chǎn)REITS的首批受益者。

  05 創(chuàng)業(yè)派

  ESR、新宜、宇培無疑都是創(chuàng)業(yè)派的成功代表，創(chuàng)業(yè)派通過物流地產(chǎn)的建設(shè)或從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，恰逢美元基金大量投資中國，創(chuàng)業(yè)者和房地產(chǎn)美元基金的結(jié)合，開啟了中國物流地產(chǎn)發(fā)紅發(fā)紫的時(shí)代。

  06 基金派

  基金派中，外資的代表眾多，比如黑石、KKR、凱雷、華平、RRJ、淡馬錫等，基金派一般不直接參與到項(xiàng)目投資中來，更多的是間接參與到物流地產(chǎn)企業(yè)的投資，但黑石不但投物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有自己的開發(fā)平臺(tái)龍地物流。

  中資基金的代表主要是平安、國壽投等有險(xiǎn)資支持的機(jī)構(gòu)，其中平安不動(dòng)產(chǎn)最開始也大力布局物流地產(chǎn)。

  三、物流地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)

  與很多機(jī)構(gòu)所認(rèn)為的物流地產(chǎn)具有很高的開發(fā)難度不同，筆者所在研究機(jī)構(gòu)的核心骨干，在2010年便在長沙開始物流園區(qū)的開發(fā)，僅比普洛斯長沙的首個(gè)物流園項(xiàng)目晚三年，幾乎完整經(jīng)歷了中國物流地產(chǎn)從雛形到高峰的整個(gè)過程。

  下面，我們從拿地、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理和招租五個(gè)層面，分析物流地產(chǎn)的難度。

  先說拿地：

  雖然說物流地產(chǎn)因稅收就業(yè)的局限性導(dǎo)致物流地產(chǎn)項(xiàng)目拿地有一定的困難性，但畢竟有很強(qiáng)的基礎(chǔ)設(shè)施屬性，在行業(yè)發(fā)展過程中國家就倉儲(chǔ)物流行業(yè)出臺(tái)了一系列扶持政策，例如2014年國務(wù)院頒發(fā)的《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃(2014-2020年)》、2018年國家發(fā)改委發(fā)布的《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》等等，給予行業(yè)較優(yōu)的成長環(huán)境。即使到中后期，主政人員還在明里暗里給包裝成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的物流項(xiàng)目供地，因此，云鮮研究院認(rèn)為拿地的難度，只能以兩顆星來測(cè)算。

  融資到最后談。

  再說規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理：

  物流地產(chǎn)本身就以標(biāo)準(zhǔn)化為依托，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)的就談不上難度，月臺(tái)高度、荷載、消防等級(jí)等，善于學(xué)習(xí)的設(shè)計(jì)院找一些成熟的圖紙就基本可以依葫蘆畫瓢的復(fù)刻新項(xiàng)目，且一直以來，物流地產(chǎn)的設(shè)計(jì)費(fèi)用因方案和施工圖都簡單而遠(yuǎn)低于商業(yè)綜合體項(xiàng)目。同時(shí)，作為基金狂魔的中國，高標(biāo)倉的建設(shè)更是小菜一碟。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理的難度，我們只能給以最低難度一顆星的評(píng)價(jià)。

  重點(diǎn)來說招租：

  首先為什么我們不用運(yùn)營這個(gè)詞，是因?yàn)楹唵蔚恼凶?，拉低了運(yùn)營這個(gè)詞的高度。物流地產(chǎn)商都在強(qiáng)調(diào)運(yùn)營，但大多都停留在招租和物業(yè)管理的層次。

  其次，我們來分析以高標(biāo)倉為核心的物流地產(chǎn)的主要用戶群體。大多數(shù)為制造企業(yè)、電商(貿(mào)易)企業(yè)、物流快運(yùn)企業(yè)，其中前兩類是主要用戶。這些企業(yè)中，物流通常不是企業(yè)的核心競爭力(而只是輔助和支持業(yè)務(wù)的一部分)。因此，物流部門在這些企業(yè)中的存在感并不強(qiáng)，甚至在出現(xiàn)問題時(shí)往往成為背鍋俠。例如，當(dāng)銷售業(yè)績下滑時(shí)，銷售部門往往會(huì)歸咎于售后服務(wù)不及時(shí)、市場傳播(廣告)不精準(zhǔn)、物流服務(wù)差等外部因素。

  綜上所述，物流并不是企業(yè)的核心競爭力。因此，各地租賃倉庫的租賃決策往往不是由公司高層領(lǐng)導(dǎo)做出，而是由銷售副總等中層管理者進(jìn)行決策。

  因此，云鮮研究院對(duì)物流地產(chǎn)租賃行為的定位是：在客戶內(nèi)部決策中，這是一個(gè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)(具備支付能力)的邊緣決策。由于是邊緣決策，物流部門的職業(yè)經(jīng)理人往往從規(guī)避決策風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，更傾向于選擇合規(guī)性強(qiáng)但價(jià)格稍高的高標(biāo)倉庫。但同時(shí)，也正因?yàn)樗沁吘墰Q策，倉庫租賃行為不太可能附加稅收、產(chǎn)值的附加要求，否則決策過程將變得非常困難。這也是物流地產(chǎn)的稅收、產(chǎn)值貢獻(xiàn)低的核心原因。因?yàn)槭沁吘墰Q策，我們把高標(biāo)倉為核心的物流地產(chǎn)招租難度評(píng)估為一顆星。正因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)的招租難度不高(租賃運(yùn)營難度不高)，因此物流地產(chǎn)企業(yè)很難用招租能力建立企業(yè)的核心競爭力，當(dāng)供應(yīng)量過剩時(shí)，招租難就很正常了。

  最后來說融資：

  物流地產(chǎn)涉及大量固定資產(chǎn)投資。按照目前的高標(biāo)倉規(guī)模1.1億平方米，以及2005年至2022年這17年的周期來計(jì)算，如果按照綜合平均成本3500元/平方米(含土地)來計(jì)算，總投資將達(dá)到約3850億元。如果自有資金占40%，那么自有資金的投入約為1540億元。

  從數(shù)據(jù)上看，這個(gè)數(shù)字說大不算大，說小也不算小。但考慮到國內(nèi)資金更傾向于投資利潤更高的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，因此，具有強(qiáng)大融資能力的企業(yè)在這一領(lǐng)域?qū)⒏邇?yōu)勢(shì)。

  融資的難度是一個(gè)相對(duì)主觀的評(píng)價(jià)，難度跨度可以從1星到5星。以資本派為例，他們大多帶著不動(dòng)產(chǎn)基金的資源進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。在普遍看好中國物流地產(chǎn)的時(shí)代，擁有基金資源的企業(yè)融資難度相對(duì)較低，可能只有1星;但對(duì)于沒有找到合適方法的企業(yè)，以美元不動(dòng)產(chǎn)基金為核心的物流地產(chǎn)投資者可能是一個(gè)較難觸及的小圈子，融資難度可能達(dá)到5星。

  正因如此，物流地產(chǎn)領(lǐng)域中小開發(fā)平臺(tái)眾多，供應(yīng)量龐大。這表明在某個(gè)時(shí)期，融資的難度并不大，但這主要是時(shí)代的紅利。這也是為什么到了2023年，物流地產(chǎn)的投資幾乎陷入停滯的根本原因。

  總結(jié)物流地產(chǎn)開發(fā)綜合難度：

  拿 地 ??

  融 資 ?------?????

  規(guī)劃設(shè)計(jì) ?

  建設(shè)管理 ?

  招 租 ?

  綜上所述，物流地產(chǎn)的綜合難度，實(shí)際并不高，這也是國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)量暴增，玩家眾多的真正原因。其本質(zhì)，是通過產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，通過一個(gè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)(具備支付能力)的邊緣決策，為客戶提供倉儲(chǔ)產(chǎn)品，乘著中國高速發(fā)展的東風(fēng)，利用外資基金的翅膀，在中國實(shí)現(xiàn)了高標(biāo)倉的高速發(fā)展。

  四、冷鏈資產(chǎn)，投資邏輯有別于干倉，

  本質(zhì)差異巨大

  首先，我們來看一組數(shù)據(jù)對(duì)比：

  目前，中國的倉儲(chǔ)物流設(shè)施總庫存約為10億平方米(數(shù)據(jù)來自中金)。如果假設(shè)平均高度為6米，那么中國物流倉儲(chǔ)的總?cè)莘e就是60億立方米。

  另外，中國的冷庫總?cè)莘e為2.28億立方米(數(shù)據(jù)來自中國物流與采購聯(lián)合會(huì)冷鏈委)。

  通過計(jì)算，我們可以發(fā)現(xiàn)冷庫容積在倉儲(chǔ)物流容積中所占的比例是3.80%。

  再來看一下營運(yùn)載貨車的數(shù)據(jù)：

  在2022年，中國的營運(yùn)載貨車保有量達(dá)到了1166.66萬輛。

  同時(shí)，2022年的冷鏈車保有量為38.8萬輛。

  通過計(jì)算，我們可以得出冷藏車在運(yùn)營車輛保有量中所占的比例是3.26%。

  對(duì)比這兩個(gè)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)均在3-4%的區(qū)間內(nèi)，數(shù)據(jù)基本吻合。同時(shí)，由于車輛數(shù)據(jù)是由國家車輛管理部門強(qiáng)制登記、匯總提供的，其準(zhǔn)確性相對(duì)較高。

  綜合以上數(shù)據(jù)和分析，我們可以得出結(jié)論：冷庫市場是一個(gè)非常細(xì)分的市場，其在總倉儲(chǔ)物流市場和運(yùn)營車輛市場中的占比都在3-4%的區(qū)間內(nèi)。

  細(xì)分市場，則有細(xì)分市場的特殊性。

  作為物流地產(chǎn)主流產(chǎn)品的高標(biāo)倉產(chǎn)品，從建造的角度，用中國的俗話來說便是土地+設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化+土建工程，因此其具有很高的適用性，可以租賃給不同類型的客戶。而冷庫，可以簡單的理解為在高標(biāo)倉的基礎(chǔ)上，增加了為溫度控制專門配置的保溫及制冷設(shè)備：

  按目前1.5線~2線城市高標(biāo)倉的投入、租金和資產(chǎn)價(jià)格計(jì)算：

  備注：

  1、按資產(chǎn)證券化率5.75%計(jì)算;

  2、保溫及制冷等專項(xiàng)投入，使得資產(chǎn)的通用性大大降低，風(fēng)險(xiǎn)極大的提升，若保溫及制冷的投入產(chǎn)出為干倉的1.5倍計(jì)算，則保溫及制冷的專項(xiàng)投入租金為26.4元/平方米。

  云鮮研究院觀點(diǎn)：

  干倉由于通用性較強(qiáng)，租金也相對(duì)較低，干倉資產(chǎn)證券化后基本沒有剩余價(jià)值，只能靠區(qū)位和資產(chǎn)質(zhì)量抵御空置和價(jià)格下滑風(fēng)險(xiǎn)。

  冷庫在干倉基礎(chǔ)上增加了冷鏈設(shè)備投資(制冷及保溫)變成了專用資產(chǎn)，其租金也相對(duì)較高，但專用資產(chǎn)只適用于細(xì)分市場，冷庫的空置和租金下滑風(fēng)險(xiǎn)大大提高，因此，冷庫不能適用干倉資產(chǎn)證券化模型(即將租金收入全部理解成資產(chǎn)收入)，其資產(chǎn)價(jià)值可按干倉邏輯計(jì)算(土地+干倉+冷鏈設(shè)備投資+開發(fā)利潤及風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià))，租金收入扣除干倉租金和冷鏈設(shè)備租金后，應(yīng)為運(yùn)營收入，有足夠的運(yùn)營投入及收入，才能確保資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)穩(wěn)定：

  大量的冷鏈物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，正是照搬干倉的開發(fā)模式和算賬模型，只看到了冷庫的高租金，而未看到高租金背后的高風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營邏輯，冷庫的開發(fā)量劇增，過剩、空置在所難免。云鮮產(chǎn)業(yè)研究院堅(jiān)定的認(rèn)為：風(fēng)險(xiǎn)與收益，從來都是相向而行，化解風(fēng)險(xiǎn)的唯一手段，是高質(zhì)量的運(yùn)營。

  在2022年，云冷研究院認(rèn)為以資金+城鎮(zhèn)化為機(jī)會(huì)的物流地產(chǎn)1.0時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，2023年全國的物流地產(chǎn)新增投資進(jìn)入冰點(diǎn)，驗(yàn)證了云鮮研究院的觀點(diǎn)。但物流作為城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的動(dòng)脈系統(tǒng)依然具有強(qiáng)大的需求，物流地產(chǎn)的開發(fā)，將從1.0的開發(fā)時(shí)代進(jìn)入2.0的運(yùn)營時(shí)代，這意味著以運(yùn)營為導(dǎo)向的物流地產(chǎn)時(shí)代來臨，物流地產(chǎn)“躺著”賺錢的階段結(jié)束了。

  五、怎么定義冷鏈物流地產(chǎn)的運(yùn)營?

  物流地產(chǎn)的開發(fā)，本身就源自歐美，大量的以外資為主的開發(fā)企業(yè)，自然給行業(yè)帶來了大量的高素質(zhì)人才，因此，行業(yè)內(nèi)從不缺概念，就以運(yùn)營為例，科技運(yùn)營、資產(chǎn)數(shù)字化、運(yùn)營服務(wù)數(shù)字化、管理數(shù)字化、供應(yīng)鏈服務(wù)、智能調(diào)度、供應(yīng)鏈金融、能源管理、ESG等名詞，層出不窮。

  冷鏈，作為物流地產(chǎn)頂端的明珠，收益高于傳統(tǒng)高標(biāo)倉，受到了不少投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，從2017年開始，國內(nèi)逐漸興起一股以傳統(tǒng)高標(biāo)倉模式建設(shè)冷庫的風(fēng)，大部分入局企業(yè)也是簡單效仿高標(biāo)倉的招租式運(yùn)營，門檻并不高，在社區(qū)團(tuán)購、電商平臺(tái)等行業(yè)收縮、冷庫供應(yīng)量增加的背景下，部分城市項(xiàng)目空置嚴(yán)重，缺乏持續(xù)發(fā)展能力。

  云鮮產(chǎn)業(yè)研究院根據(jù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，將運(yùn)營能力分成三六九，從招租、到庫內(nèi)管理到產(chǎn)業(yè)鏈賦能，是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的三個(gè)階段，代表了從被動(dòng)到主動(dòng)的變化。

  而目前，大部分冷鏈物流地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營水平，都停留了基本層面，即簡單的招租和物業(yè)管理，行業(yè)內(nèi)有些開始提供庫內(nèi)管理服務(wù)等第三方物流服務(wù)，運(yùn)營價(jià)值不高，也很難抵御空置風(fēng)險(xiǎn)。

  云鮮產(chǎn)業(yè)研究院堅(jiān)定的認(rèn)為：高質(zhì)量的運(yùn)營，一定是基于產(chǎn)業(yè)生態(tài)及核心能力的構(gòu)建。筆者參與投資、開發(fā)運(yùn)營的云冷1號(hào)項(xiàng)目，即通過超過350家冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)形成超級(jí)商品池、區(qū)域物流體系建設(shè)提升入駐企業(yè)物流交付能力的方式，構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)生態(tài)和核心競爭力，確保了10.3萬平方米的冷鏈在遭遇了行業(yè)整體下滑的2023年，依舊保持了100%的冷庫出租率。

  因此，云鮮產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為，不是冷鏈不能投資了，而是簡單的純開發(fā)或二房東干改冷模式將逐漸退出舞臺(tái)，有產(chǎn)業(yè)鏈賦能能力冷鏈地產(chǎn)企業(yè)，在政府稅收、開發(fā)強(qiáng)度、冷鏈租金和較高出租率的支撐下，將破解拿地難、土地價(jià)格上漲的難題， 把握拿地的新機(jī)遇。輕重資產(chǎn)結(jié)合的模式，不但能獲取可觀的開發(fā)收益，輕資產(chǎn)的運(yùn)營收益，也有望孵化獨(dú)立核算的運(yùn)營體系，在確保資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)上，運(yùn)營收益也有機(jī)會(huì)在做到一定規(guī)模后在資本市場退出。

  六、寫在最后

  投、融、管、退四個(gè)關(guān)鍵詞，是冷鏈物流地產(chǎn)從業(yè)者關(guān)注的核心，2023年，正是冷鏈物流地產(chǎn)投資，從繁華似錦到風(fēng)險(xiǎn)畢現(xiàn)的關(guān)鍵一年，新項(xiàng)目投資瞬間冰凍，原有已經(jīng)投建的冷庫空置率不斷攀升。這時(shí)候，洞察冷鏈物流地產(chǎn)投資的本質(zhì)才顯得更有價(jià)值。唯有理清本質(zhì)，真正重視高質(zhì)量的運(yùn)營，才能確保資產(chǎn)的價(jià)值，運(yùn)營能力將成為冷鏈物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心能力。正因?yàn)檫\(yùn)營也分三六九等，有價(jià)值的運(yùn)營必定是苦活、累活，但也一定能創(chuàng)造獨(dú)特的運(yùn)營價(jià)值。運(yùn)營的基礎(chǔ)仍然是對(duì)產(chǎn)業(yè)的深入研究，繁花褪盡，未來已至，接下來的這個(gè)時(shí)代一定是好人賺錢的時(shí)代，核心一定是“專業(yè)精神、長期主義、戰(zhàn)略思維”。

  云鮮產(chǎn)業(yè)研究院具有獨(dú)特的冷鏈物流地產(chǎn)開發(fā)的視野和運(yùn)營能力，歡迎有盤活現(xiàn)有冷鏈物流資產(chǎn)需求的投資機(jī)構(gòu)，及對(duì)冷鏈物流地產(chǎn)的投資運(yùn)營有想法的投資機(jī)構(gòu)與云鮮產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)系，共同探討冷鏈物流地產(chǎn)投資、運(yùn)營的新機(jī)會(huì)。

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