最新消息，京東產發首個外部干改冷合作落地，項目已于近期交付蜀海供應鏈正式投入運營!

  從服務京東自建物流的需求，到獨創“亞洲一號”大型智能倉庫的設計標準，再到獨立運營快速商業化轉型，之后發行首單民營倉儲物流公募 REIT，此次又再次挑戰新難度——完成了與蜀海供應鏈的大面積復雜改造合作。

  京東產發的合作行業不斷拓寬、不斷深入，從電商、快遞快運、第三方物流、消費品快時尚到市場火熱的汽車新能源，再到蜀海所在的冷鏈，其正在從京東供應鏈體系的基石逐漸演化為全行業現代化基礎設施服務商。

  冷庫數量暴漲 為何市場仍需定制化冷庫?

  這幾年，冷鏈在整個經濟大環境中都是一個熱詞。受生鮮電商滲透率提升、餐飲行業加速恢復、預制菜需求加速擴大影響，冷鏈物流需求極速增長。據中國物流與采購聯合會發布的數據，2024年上半年，冷鏈物流總額為3.1萬億元，同比增長3.7%。

  冷鏈物流市場規模也達到了2688億元，同比增長3.3%。根據艾媒咨詢的預測，預計2025年中國冷鏈物流市場規模將達到8686億元。由此也帶來了資本的極力追捧。據統計對外披露的冷鏈物流領域投融資情況，2023年，行業總計融資數量為6個，總計融資規模超14億元。雖然整體融資金額和融資項目數量較前幾年下降，但單筆融資金額的大幅提升主要是因為融資項目集中冷鏈物流的基礎設施和科技領域。

  其中，冷庫、冷藏車的增長最具典型。根據中國物流與采購聯合會的數據顯示，到2023年，冷庫總量約2.28億立方米，冷藏車保有量約43.2萬輛，同比增長12.9%。

  但就是在這樣增量之下，不少大型冷鏈企業和品牌客戶仍表示：缺冷庫。

  有業內人士表示，這種短缺主要是結構性供需不平衡。很多市場上的存量冷庫，存在資質證照不全、硬件設備老舊等情況，還有的冷庫溫區單一、軟件配套設施極差。不少品質冷鏈企業亟需干冷結合、多溫層倉儲、自動化設備、倉配一體、數智化、綠色低碳的優質冷庫。但如果企業自己去做傳統冷庫或者干倉改造，不僅耗時耗力，專業要求很高，成本上投入也是巨大的。

  京東產發冷鏈相關負責人也提到當前冷鏈行業的客戶，對冷鏈倉儲專業要求很高，需求差異也大，同時對于成本也有考量，“有溫區的要求、產品的要求、特殊功能的要求、成本效率的要求等，相比干倉客戶，其個性化需求更多、溫區配比不固定、租賃面積不等甚至定價邏輯都有差異。”比如在全國多個地區設有門店的連鎖餐飲企業，以及致力于打造中央廚房冷鏈配送體系的餐飲品牌——蜀海供應鏈，就亟需遍布全國的倉儲網絡布局、倉揀協同的能力以及區位便利適配的冷庫資源，幫助他們打造一站式供應鏈管理服務。

  這時候定制化冷庫成為他們的共同選擇。

  天時地利人和的“干改冷”合作而蜀海供應鏈恰好就是一個這樣的冷鏈倉儲需求方。

  成立于2014年的蜀海供應鏈，最開始為海底撈提供整體供應鏈托管運營服務，之后逐漸開放面向整個餐飲產業鏈上下游的企業，提供全生命周期的食材供應鏈解決方案。因此，其對于冷鏈倉儲的配套、區位、倉儲面積、功能、溫區等都有相應要求。京東產發作為蜀海目前合作規模最大的開發商，雙方存量合作項目已達5個，超過8萬平米，此前在西安、昆明、濟南等地的項目上雙方已經有多年的合作默契，而此次落地正式投運的北京大興機場項目不僅代表京東產發BTS核心能力的升級，也是雙方合作更進一步的注腳。

  此次在北京大興項目上京東產發與蜀海之所以能完美合作，有三大重要理由。

  第一，天時。當時京東產發位于大興機場附近的高標倉建設啟動不久，要做設計變動和改造相對容易，而且成本上能節省下不少。“如果是正常的‘干改冷’，不僅要刨掉地坪，還有保溫措施等一系列工作，非常繁瑣且成本高昂。”

  第二，地利。據悉與蜀海合作的大興機場項目需求相對復雜。

  首先，倉儲面積需求大，以北上廣深這樣的一線城市為例，寸土寸金，想要拿出幾萬平米體量的倉儲供應相對較難;其次，因為蜀海餐飲產業的特殊性，不能離消費市場太遠，否則會有較大的成本壓力;

  再者，餐飲行業淡旺季屬性明顯，春節前后、暑期等旺季需要額外彈性租賃面積保障，這在一個一線城市是稀缺資源;

  此外，餐飲多層溫區需求，常溫、冷凍、冷藏等不同溫區分布需求必然有一個改造的過程，成本上又多了一層壓力。

  而京東產發位于北京大興機場的在建倉庫恰逢其會。

  第三，人和。京東產發本身就有復合型服務的能力，能在保持專業度在線的同時，內外部高效協同落地，對客戶項目提供全生命周期的服務和管理。

  據悉，這個項目作為2023年北京市場上最大的三溫庫需求，僅僅兩個月的快速響應和協商，雙方就完成了這個大面積復雜改造項目的簽約。今年5月底，這個京東產發首個干改冷合作項目已經交付蜀海，正式投入運營。

  三大能力壯大冷鏈朋友圈助力蜀海入駐北京大興機場項目，僅僅只是京東產發發力冷鏈賽道的一個縮影。

  在冷鏈醫藥的合作中，除了蜀海，鮮生活、雪鏈、本來生活、華鼎冷鏈等都是其朋友圈一員。從2007年京東自建物流體系，在業內率先設計并開發專有的“亞洲一號”超大型智能園區至今，京東產發已經形成三大關鍵能力，從而為全行業提供基礎設施及一體化解決方案。

  第一，全網資產能力。其資產網絡全面覆蓋核心城市、交通樞紐和制造業基地，且擁有豐富在建項目及土地儲備，能夠快速響應客戶不斷變化的需求。

  據悉，京東產發的國內園區覆蓋29個省級行政區，涵蓋所有核心物流節點，其中約90%的園區位于國內一線城市、及其衛星城市以及二線城市，還在5個海外國家擁有39個基礎設施項目。

  總管理建筑面積超過2500萬平米。在冷庫資產方面，截至 2023 年 12 月 31 日，累計運營冷庫面積超 30 萬平。

  第二，定制化服務。一方面為客戶提供智慧選址、多元化方案設計、綜合開發建設、智能物業管理等全方位定制化服務，另一方面也幫助分析行業客戶實際運營需求，量身定制倉儲空間設計、建設及改造方案。以武漢亞一冷鏈智能一體化物流中心為例，其生鮮倉分為 4個溫層，儲存著超過 100 萬件不同的生鮮商品。

  大型分揀中心 24 小時不間斷運營，每天可處理超過一百萬訂單。第三，綠色運營服務。對很多上市公司、大品牌來講，綠色低碳越來越重要。而京東產發恰好在智能倉儲、場站、物業與運送一體化、管理數字化、作業智能化、綠色建造、綠色運營等方向上頗有心得。而憑借豐富的實踐經驗、專業的綜合解決方案、先進的技術開發能力，打造出一系列新一代物流基礎設施，京東產發不僅成為了支撐起整個京東供應鏈體系的基石，也正在幫助越來越多行業進行全網供應鏈布局。

  據悉，2023年2月，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在上交所正式上市，是國內首只民企倉儲物流公募REITs。

  其基礎設施資產包括位于重慶、武漢和廊坊的3處現代化倉儲物流園項目，合計建筑面積350,995.49平方米，目前出租率高達100%，社會效益良好。

  因此在發行期就備受市場認可，募集資金總額17.57億元，戰略投資者、網下投資者和公眾投資者總認購金額718.16億元，網下投資者認購金額超126倍。在剛過去的2023年，據了解，嘉實京東倉儲基礎設施REIT全年營收1.15億元，實現可供分配金額7352萬元。近日，在上交所舉辦的“REITs全民行-優質項目展示活動”中，也作為倉儲物流行業優質項目進行了展示。

  未來，京東產發將致力于成為全球最受信賴的綜合資產管理與產業發展服務商，同時將會在新能源、光伏等方向踐行ESG實踐。

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