“華東物流看上海，上海物流看青浦。”

  這里為物流界所熟知的是中國快遞物流企業的高地，諸如業內熟知的“三通一達”、極兔等9家快遞企業的全國和區域總部所在，也不乏安能、壹米滴答、遞一國際物流、則一供應鏈、唯捷城配等業內知名的物流企業聚集。

  實際上，立足于中國長三角經濟圈的中心地帶，地處江、浙、滬“二省一市”交界處這一優越的區位優勢、豐富的交通資源和良好的政策環境，產城融合的后發優勢在青浦得到充分發揮，這里成為區域產業集聚發展的最佳場所之一。

  除了成功打造快遞物流這一千億產業集群外，高端裝備、軟件信息、醫療器械也是上海青浦區力推的重點產業。作為八家跨國公司的地區總部和八家外資研發中心的所在地，青浦區總部經濟亦十分活躍。

  因此，也不難理解，青浦區為何會成為物流地產的必爭之地。

  近期，物流指聞走進位于上海青浦區的ESR上海青浦白鶴物流園實地探訪，在這個超大型現代物流園，其區位與交通優勢得天獨厚：距離上海市中心約50公里，距離虹橋機場不到30公里，緊鄰著京滬高速、滬常高速、上海繞城高速和崧澤高架。

  “Location、Location、Location”,當企業考量選擇入駐哪家物流園時，選址無疑是首要且最重要的因素。當然ESR上海青浦白鶴物流園的核心優勢不僅如此，在此次實地探訪中，物流指聞了解到，這個園區還在規模體量、空間規劃、建筑設計、可持續表現、智能化等諸多方面展示出當前階段ESR乃至國內行業前沿的特性。

  可以說，在這里，我們看到了國內物流園發展的未來走向。

  01

  五大亮點，走進ESR國內最大物流園

  地下恒溫倉庫、屋頂太陽能發電、制冷系統熱回收等新技術與新設備的加持，讓ESR上海青浦白鶴物流園真正實現了低碳與高效運營，其亮點值得一一拆解：

  I 規模體量巨大：ESR國內最大物流園

  園區占地面積約390畝、建筑面積逾559,000平方米——這一超大規模體量不僅讓ESR上海青浦白鶴物流園成為ESR在國內面積最大的園區，而且放眼整個物流地產行業來說也頗為少見。其中，園區一期建筑面積為34.8萬平方米，將在今年7月底完成交付，對面的二期建筑面積約21萬平方米，預計在今年12月底完成整體交付。

  越是大的園區，越是考驗去化。但同樣，對于一些大型企業而言，如果需要將長三角區域零散、分散的倉儲布局整合在一起，如全國中心倉等，提高整個區域的供應鏈效率，這類大型園區會是一個很好的選擇。

  II 四大溫區一體化

  該園區具備了冷凍、冷藏、恒溫、常溫四大溫區在內的一體化的物流園，可以滿足餐飲零售、食品生鮮、生物醫藥等多類型客戶的需求。物流指聞在園區實際探訪時看到，雖然一期只是部分交付，也已經有部分企業入駐，主要是為上海區域內的主流茶飲、咖啡及餐飲品牌提供冷鏈倉儲及配送，園區內冷藏車輛、城配車輛來往不絕。

  在ESR園區負責人看來，冷鏈行業發展越來越多元化，對于倉庫的要求不僅僅是冷凍和冷藏兩個溫度區間，這類四大溫區一體化的結合，可以充分滿足多溫區不同類型產品的統一裝車、統一派送，對于整體作業效率來說有很大的提升。

  III 國內首個地下恒溫庫

  這個園區還有一個引入國外先進理念的獨特的設計，通過面積逾5萬平方米的超大型地下空間的建設，打造了國內首個地下恒溫庫，特別適合存放紅酒、巧克力制品等特殊品類。物流指聞實地體驗發現，在沒有開啟任何制冷設備的情況下，即使夏季戶外室溫已經高達35度，地下空間的溫度仍然能保持在20度以下，超省電。

  園區負責人在對話中透露，考慮大型貨車進出的需要，這個地下恒溫庫在層高、承重等設計上均有特殊要求，還配備了兩部承重5噸的電梯，方便大型貨物裝卸，因而整體造價偏高。這類超大型園區可以攤薄成本，才能支撐這一創新想法落地。

  Ⅳ 共享雙坡道，智能化信號燈管理

  在ESR園區中，雙坡道已經很常見了，但ESR上海青浦白鶴物流園的獨特之處在于一期和二期項目共享兩根坡道，且能夠延伸到地下，與地下恒溫庫相連接。這些坡道的寬度和高度都采取特殊設計，并且園區每個單元的裝卸門還配備了一個外置式月臺和裝卸平臺，確保貨車可以順利停靠，更高效地滿足客戶需求。此外，考慮到園區超大規模下的最大車流量，對于每一個坡道在到達每一層分流的時候，設置了一個智能化的信號燈管理系統，最大程度實現園區內智慧調度。

  Ⅴ 獲LEED金級認證，綠色可持續運營

  該園區已獲得了LEED金級認證，也利用閑置屋頂配備了光伏發電系統，可以滿足園區內多家食品及醫藥冷鏈企業對于用電的需求。據園區負責人介紹，未來還會配置一部分儲能設備，可以保證在市政限電以及夏季用電高峰時期，保障平穩運營。

  02

  三大走向，預見未來

  事實上，作為由新經濟驅動的亞太區最大不動產管理平臺，ESR易商在中國39個經濟發達城市運營和管理160多個園區，其中70個園區位于長三角地區，分布在上海、蘇州、無錫、昆山、太倉、嘉興等重點城市。

  在不久前落幕的亞洲物流雙年展期間，ESR上海青浦白鶴物流園就作為ESR易商今年在華東區最新落地的項目，作為其重點展示的一個項目。在探訪過程中，該項目負責人亦形容該園區為“一次前瞻性嘗試”。

  這個園區不僅體現出ESR對高品質基礎設施服務的追求，某種程度上也得以一窺國內物流地產行業的發展趨勢與脈絡。

  (一)新經濟驅動物流基礎設施升級：從建筑規模、投資力度及配套服務上來說，傳統的“農民倉”和這類高標倉之間不可同日而語，而單一的貨物存儲的倉儲功能已經無法滿足不同企業的多元化需求了，例如類似對于ESR上海青浦白鶴物流園多個溫區、高效運轉、低碳可持續發展的需求了。

  長期來看，老破小的廠房和倉庫逐漸將被市場所淘汰，取而代之的是市場份額不斷增長的高標倉。當前這一輪產業升級依然是高標倉儲物流業增長的最大驅動力，背后其實是以生物醫藥、高端裝備和食品冷鏈行業等為代表的新經濟。

  同時，在國家戰略政策及各地政府規劃的引導下，以生物醫藥、智能制造、高端冷鏈等制造業與物流相結合的綜合性產業園會越來越多。

  (二)物流地產的韌性：盡管現在拿地政策趨緊、競爭加劇以及一些地方空置率上升，依托良好的政商文化環境、雄厚的產業基礎及優質的配套服務設施，國內一線城市區位優越的高標物流倉儲依然稀缺，并在出租率、租金增幅等方面顯示出抗周期的韌性。

  來自仲量聯行的數據亦佐證了這一點，今年一季度，整體物流市場租金差異化進一步加深。具體來看，一線城市的租金受益于較為平穩的租賃需求仍保持上漲勢頭，其中，上海的租金同比增長了2.6%，在主要一線城市中漲幅位居第二。

  ESR園區負責人透露，在經歷過2022年上半年上海疫情沖擊后，一些企業改變了倉儲供應鏈布局策略，從環上海的周邊城市轉移至上海的其他區域，其中需求吸納最多的就包括區位與交通優越的青浦區。

  (三)綠色可持續發展縱深：從物流行業角度來說，ESG理念從虛到實，越來越深入人心。來自ESR園區負責人的一線感知是，“越來越多的客戶提出要求園區采用綠色電力、綠色認證等符合ESG要求的舉措，過去可能幾乎主要是世界500強、全球性企業，而現在越來越多的國內企業提出這個需求?！?/span>

  倉儲作為基礎設施底盤，不管是越來越多屋頂光伏發電系統、儲能和海綿城市等設備和技術來說，包括ESR、普洛斯等在內的專業的物流地產開發商都在大力投資，其實也是迎合或者說反映出市場需求的增長趨勢。

  僅以綠色電力供給側優化來說，ESR近期公布的ESG 2030發展藍圖確立的目標包括建成1,000兆瓦的屋頂太陽能發電裝機規模，提出未來國內新建園區預計全覆蓋屋頂光伏，現有的園區則陸續改造增設屋頂光伏，最終的目標就是實現所有園區全都覆蓋屋頂光伏。

  03

  最后，回顧物流指聞近期與ESR易商集團中國區董事總經理王帥的獨家對話，他曾表示，鑒于中國的經濟發展體量，對現代物流設施需求的迅速增加，我們覺得這個市場未來潛力依然非常大。物流地產行業還沒有進入到存量轉型階段，物流行業依然有很多需求，只是還沒有完全釋放出來。

  截止2022年12月31日，ESR集團擁有總價值119億美元的在建開發項目資產，集團開發項目動工達創記錄的65億美元，而開發項目竣工則達到了55億美元，并在2022年下半年提速。目前，ESR 在中國的總資產管理規模為 325 億美元，總建筑面積約為 1,430 萬平方米。

  以ESR上海青浦白鶴物流園等為代表，伴隨著更多高標準的現代化物流園投入市場，希望能夠作為基礎設施底盤，為支撐起整個國內物流行業更高效更低碳地運轉，發揮出更大的作用。

  本文來源于物流指聞，不代表九州物流網(http://www.ruyi818.com)觀點，如有侵權可聯系刪除，文章所用圖片來源于網絡，文章圖片如有侵權可聯系刪除。