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  此“普洛斯”非彼“普洛斯”

  如今提到物流地產(chǎn)商和物流產(chǎn)業(yè)投資，不可能不提普洛斯，但很多讀者可能并不知曉，如今我們提到的普洛斯，其實(shí)并非物流地產(chǎn)鼻祖、物流地產(chǎn)概念的提出者、全球第一的物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商—美國(guó)普洛斯集團(tuán)，而是其較早剝離出的亞洲業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)—新加坡普洛斯集團(tuán)(Global Logistic Properties，GLP)的延續(xù)，如今，其與全球第一的物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商ProLogis已經(jīng)并無(wú)關(guān)系。

  上世紀(jì)80年代，美國(guó)ProLogis(原普洛斯，現(xiàn)安博公司)提出物流地產(chǎn)的概念(物流地產(chǎn)指物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)專用的物流設(shè)施，再轉(zhuǎn)租給客戶，并提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的物流活動(dòng))并率先進(jìn)行實(shí)踐，如今美國(guó)ProLogis早已成為全球最大的物流地產(chǎn)商。

  據(jù)ProLogis官網(wǎng)，截至2020年末，美國(guó)ProLogis業(yè)務(wù)覆蓋四大洲19個(gè)國(guó)家，管理資產(chǎn)總值1450億美金，年度流轉(zhuǎn)貨物總值2.2萬(wàn)億美金，相當(dāng)于19個(gè)國(guó)家GDP總值的3.5%。

  新加坡普洛斯集團(tuán)(GLP)前身是美國(guó)普洛斯集團(tuán)(ProLogis)的亞洲業(yè)務(wù)，2008年被新加坡政府投資公司(GIC)以13億美元收購(gòu)，并于2010年10月在新加坡證券交易所上市。

  7年后，2017年7月14日，中國(guó)財(cái)團(tuán)116億美元成功收購(gòu)普洛斯，財(cái)團(tuán)情況：厚樸投資占股21.3%、萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%;2018年1月22日，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進(jìn)程正式完成。

  從2003年美國(guó)ProLogis進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，到如今GLP普洛斯在國(guó)內(nèi)物流領(lǐng)域的核心地位，中國(guó)物流地產(chǎn)及物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)富有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的公司及團(tuán)隊(duì)的輸出及實(shí)踐，當(dāng)然也同樣得益于幾年前中國(guó)財(cái)團(tuán)對(duì)普洛斯的私有化的前瞻。IIR本篇案例將主要圍繞如今的普洛斯GLP集團(tuán)進(jìn)行案例分析，重點(diǎn)涉及物流板塊的投資。

  02

  從被迫賣(mài)身到稱霸武林普洛斯GLP物流地產(chǎn)稱霸史

  2018年1月普洛斯的私有化完成，代表著中國(guó)物流巨頭首次走向世界舞臺(tái)。

  從2009年P(guān)roLogis13億美金出售全部中國(guó)資產(chǎn)和部分日本地產(chǎn)基金組建GLP，到2017年中國(guó)財(cái)團(tuán)用116億美金代價(jià)買(mǎi)進(jìn)普洛斯，再到2019年，普洛斯美國(guó)部分物流資產(chǎn)以187億美金出售給黑石集團(tuán)，普洛斯GLP的發(fā)展與估值一樣，以中國(guó)為中心，呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

  1.物流地產(chǎn)全球網(wǎng)絡(luò)及規(guī)模

  截至2020年末，普洛斯GLP全球業(yè)務(wù)覆蓋四大洲17個(gè)國(guó)家，資產(chǎn)管理規(guī)模超1000億美金，不動(dòng)產(chǎn)及私募股權(quán)基金63支。

  2020年，普洛斯GLP全球新簽租約及續(xù)租總面積達(dá)2270萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57% 。同期，新開(kāi)工項(xiàng)目總面積達(dá)560萬(wàn)平方米，涉及總投資額53億美元，同比增長(zhǎng)75%。

  2.普洛斯GLP物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

  不同于萬(wàn)緯、京東、宇培等跨界及國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商的重資產(chǎn)模式，普洛斯GLP通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，有效解決了長(zhǎng)期持有物業(yè)過(guò)程中的資金占用難題，加速了自身的擴(kuò)張。

  3.普洛斯GLP在中國(guó)(物流地產(chǎn))

  普洛斯中國(guó)是普洛斯集團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)的開(kāi)展現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和物流相關(guān)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，同時(shí)，其業(yè)務(wù)內(nèi)容還涵蓋私募地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略合作及投資等。

  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民消費(fèi)水平的提升，中國(guó)物流需求不斷增加，電商推動(dòng)快遞和倉(cāng)儲(chǔ)需求快速崛起，物流地產(chǎn)商也在加速擴(kuò)張。截至2018年，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)面積為10.6億平方米、物流園數(shù)量達(dá)1638個(gè)(中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù))。

  普洛斯GLP在中國(guó)通過(guò)并購(gòu)+合作的方式快速發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，更是具有絕對(duì)的領(lǐng)先地位。

  據(jù)普洛斯中國(guó)2021年1月20日發(fā)布的2021公司債募集說(shuō)明書(shū)顯示，截至2020年9月30日，普洛斯中國(guó)在境內(nèi)所持有物流倉(cāng)儲(chǔ)面積約4042萬(wàn)平方米，持有已建成的倉(cāng)儲(chǔ)面積約為2989 萬(wàn)平方米，位居中國(guó)境內(nèi)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)第一。

  普洛斯中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)物流園已覆蓋中國(guó)43個(gè)主要城市和物流樞紐市場(chǎng)，擁有397個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園，所持有倉(cāng)儲(chǔ)物流園總建筑面積約4288百萬(wàn)平方米，在中國(guó)的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)300億美元。

  2020年1-9月，普洛斯中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總計(jì)9.23億美元，倉(cāng)儲(chǔ)租賃及基金管理業(yè)務(wù)的收入(主要為倉(cāng)儲(chǔ)租金收入、為倉(cāng)儲(chǔ)客戶提供相關(guān)的金融服務(wù)收入和管理費(fèi)收入等)占營(yíng)業(yè)總收入的比例達(dá)94.02%，其中倉(cāng)儲(chǔ)租金及相關(guān)收入占營(yíng)業(yè)總收入的比例達(dá)73.69%。

  4.普洛斯中國(guó)的主要客戶(物流地產(chǎn))

  普洛斯中國(guó)的客戶多為大中型客戶，主要客戶行業(yè)多為第三方物流行業(yè)、電商零售行業(yè)、制造行業(yè)和醫(yī)藥行業(yè)等。

  02

  普洛斯GLP基金版圖

  1.物流地產(chǎn)基金

  除現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和物流相關(guān)業(yè)務(wù)，普洛斯中國(guó)在投資管理方面也有者豐富的經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)境、內(nèi)外募集并運(yùn)行了多只專門(mén)投資于中國(guó)的物流地產(chǎn)基金，這些基金資產(chǎn)管理規(guī)模已超過(guò)1300億元人民幣，團(tuán)隊(duì)也以富有經(jīng)驗(yàn)的物流產(chǎn)業(yè)人士及普洛斯元老為主。

  2.股權(quán)投資(基金投資+直接投資)

  普洛斯中國(guó)在中國(guó)境內(nèi)除了投資物流地產(chǎn)外，也做了很多股權(quán)投資。作為L(zhǎng)P的基金投資方面，普洛斯投資2億，出資支持中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金(2020年12月)，出資5000萬(wàn)元成為原高瓴資本洪婧發(fā)起成立的高成資本LP。

  近年來(lái)，隨著普洛斯GLP在物流生態(tài)體系的布局，普洛斯中國(guó)的投資標(biāo)的由早期的物流運(yùn)輸為主業(yè)逐漸拓展到提升物流基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)的相關(guān)領(lǐng)域，如：大數(shù)據(jù)及金融科技、人工智能等，人工智能方面重點(diǎn)在自動(dòng)駕駛、無(wú)人駕駛方面會(huì)與物流體系協(xié)同。

  3.隱山資本

  隱山資本是普洛斯旗下的私募股權(quán)投資平臺(tái)，成立于2018年，主要聚焦物流生態(tài)領(lǐng)域的投資。據(jù)中基協(xié)數(shù)據(jù)顯示，隱山資本現(xiàn)有備案基金2只(其中1只已提前清算)，管理規(guī)模近100億元。

  隱山資本作為普洛斯旗下的投資平臺(tái)，重點(diǎn)對(duì)與普洛斯物流基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)互補(bǔ)的領(lǐng)域進(jìn)行投資，進(jìn)一步助力普洛斯物流生態(tài)體系的建設(shè)。截至2020年末，隱山資本已投資規(guī)模超60億元，已投公司超50家，多投資于物流運(yùn)輸行業(yè)(超50%)，且有部分項(xiàng)目承接于普洛斯早先投資的份額。

  4.普洛斯建發(fā)股權(quán)投資基金

  2020年9月，普洛斯GLP聯(lián)手廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)發(fā)起設(shè)立了首支母基金——普洛斯建發(fā)股權(quán)投資基金，由普洛斯、建發(fā)集團(tuán)、廈門(mén)市國(guó)企戰(zhàn)略發(fā)展基金及自貿(mào)區(qū)、翔安區(qū)共同出資，并成立廈門(mén)君聚投資管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理?；鹉繕?biāo)規(guī)模75-100億元人民幣，現(xiàn)首輪募資50億元已完成。

  同樣延續(xù)普洛斯身份與原則，母基金團(tuán)隊(duì)人員均為市場(chǎng)化招募，且均為具有豐富母基金投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士。

  截至2021年2月10日，普洛斯建發(fā)股權(quán)投資基金已投資規(guī)模超6億元人民幣，投資基金5只，被投機(jī)構(gòu)包括鐘鼎資本、君聯(lián)資本、晨壹投資、湖北凱輝基金和元生創(chuàng)投。

  2020年10月，普洛斯建發(fā)股權(quán)投資基金做了第一筆直接投資——震坤行，同期參與投資的機(jī)構(gòu)還有：云鋒基金、中國(guó)國(guó)有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基金、騰訊投資、經(jīng)緯中國(guó)、君聯(lián)資本、同創(chuàng)偉業(yè)、建發(fā)新興投資、鐘鼎資本、元生創(chuàng)投等，可見(jiàn)，普洛斯建發(fā)母基金的直投部分，也與被投GP互動(dòng)頻繁，積極獲取直投項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

  物流領(lǐng)域投資拍檔：普洛斯與鐘鼎資本

  鐘鼎資本是一家專注物流領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)眾所周知，梅志明作為普洛斯GLP的掌門(mén)人，同時(shí)還兼任鐘鼎資本的創(chuàng)始合伙人和投委會(huì)主席職務(wù)。鐘鼎資本自成立以來(lái)，長(zhǎng)期深耕物流領(lǐng)域，與普洛斯GLP互動(dòng)頗多，在投資標(biāo)的上存在較多交集。

  物流領(lǐng)域(含物流地產(chǎn))多為重資產(chǎn)，強(qiáng)資本驅(qū)動(dòng)。普洛斯作為海外基因、如今已充分實(shí)現(xiàn)本土化的一家產(chǎn)業(yè)資本代表，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+基金管理的模式，讓其業(yè)務(wù)形成更加穩(wěn)定的鐵三角。

  隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)和電商產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，物流行業(yè)更進(jìn)入機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的新競(jìng)爭(zhēng)格局期，而基金管理業(yè)務(wù)不僅給普洛斯賦予了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、新的利潤(rùn)來(lái)源和更快速的資金回籠，同時(shí)作為物流基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)建者之一，其也吸引了各類無(wú)形資源，讓其擁有了強(qiáng)大“朋友圈”，如大型互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、險(xiǎn)資、房地產(chǎn)商等 。

  在投資板塊內(nèi)部+外部基金聯(lián)動(dòng)的模式，LP與直投并行出擊，外加深度合作伙伴，普洛斯無(wú)疑成為抓住中國(guó)機(jī)遇、構(gòu)建中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施、深度賦能產(chǎn)業(yè)的典范。

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