ESG是Environment(環(huán)境)、Social(社會)和Governance(治理)的縮寫。環(huán)境因素(Environment)是指企業(yè)在生產(chǎn)制造的過程中對環(huán)境的影響程度;社會因素(Social)是指企業(yè)所承擔(dān)的社會責(zé)任，以及如何處理企業(yè)與人之間的關(guān)系;治理因素(Governance)主要指公司如何自我治理與監(jiān)管。
自2016年巴黎協(xié)定生效以來，ESG在全球的認可度逐漸提升，海外資本首先響應(yīng)，國內(nèi)各市場主體也逐漸體現(xiàn)出對ESG原則的接納與擁抱。
ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會推動物流倉儲行業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運營方、租賃方等將聯(lián)動起來，將ESG的理念貫穿于物流地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計、建造、運營、退出等各個環(huán)節(jié)。由此，ESG理念將會切實塑造物流倉儲產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的發(fā)展方向。
對于投資者而言，ESG代表了一種篩選標準或者投資策略，隨著越來越多大型投資者加入國際性責(zé)任投資相關(guān)組織，ESG原則在投資決策中的重要性與日俱增。
對于企業(yè)而言，ESG可以幫助企業(yè)本身和利益相關(guān)者了解企業(yè)如何管理與環(huán)境、社會和治理因素相關(guān)的風(fēng)險和機遇。ESG原則能夠指導(dǎo)企業(yè)降低運營成本、找到新的商業(yè)機遇、打開新市場、提升綜合風(fēng)險管理能力。
在這次的白皮書中，我們結(jié)合中國物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，梳理了物流倉儲企業(yè)踐行ESG的相關(guān)舉措，展現(xiàn)了租戶對于ESG的看法和態(tài)度，分析了ESG措施在投融資中發(fā)揮的重要角色，并邀請業(yè)主分享各自的ESG戰(zhàn)略和行動。
我們發(fā)現(xiàn):投資人，尤其是境外投資人，已經(jīng)將ESG融入投資決策中;不少物流倉儲企業(yè)積極踐行ESG原則，尤其注重倉儲設(shè)施的節(jié)能減排，將屋頂光伏、電力存儲、水循環(huán)系統(tǒng)等實際運用于物流地產(chǎn)的建設(shè)和運營中;同時，租戶對于ESG舉措的接納度較高，對于ESG相關(guān)的實踐行動有迫切需求。隨著相關(guān)政策的出臺，企業(yè)積極踐行ESG舉措，不僅僅能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效，更能促進企業(yè)融資，助力企業(yè)發(fā)展。
ESG原則指導(dǎo)下，投資人或是融資方對物流地產(chǎn)產(chǎn)生的新要求，將會推動物流倉儲行業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運營方、租賃方等將聯(lián)動起來，將ESG的理念貫穿于物流地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計、建造、運營、退出等各個環(huán)節(jié)。由此，ESG理念將會切實塑造物流倉儲產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的發(fā)展方向。
01
我國物流地產(chǎn)市場日趨成熟，競爭愈烈
一、租賃市場分化格局形成
物流行業(yè)作為現(xiàn)代商業(yè)活動的重要橋梁，連接著社會經(jīng)濟的各個部分，伴隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)也日趨成熟，競爭也愈發(fā)激烈，逐漸形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量聯(lián)行臻量研究院監(jiān)測的45個城市中，一線城市的高標倉租金中位數(shù)達到1.6元/平方米/天;二線城市的高標倉租金中位數(shù)租金為1.01元/平方米/天;三線城市的高標倉租金中位數(shù)僅為0.81元/平方米/天;而衛(wèi)星城由于區(qū)位優(yōu)勢，可以承接來自一線城市的外需求，所以高標倉租金中位數(shù)可以達到1.19元/平方米/天。進入2022年上半年，一線城市和衛(wèi)星城市的租金仍持續(xù)上漲，尤其是衛(wèi)星城市的租金上漲動力明顯，而二三線城市的租金則明顯承受壓力。由此可見，中國物流地產(chǎn)高標倉市場分化明顯。
隨著市場成熟度的不斷提高，競爭將日漸激烈，中國物流地產(chǎn)也將呈現(xiàn)更多元化的格局，向著更加細分的領(lǐng)域發(fā)展。
二、投資市場競爭激烈
自2020年以來，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，制造業(yè)的穩(wěn)步增長，以及疫情對于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動，疊加中國主要城市辦公樓板塊進入供應(yīng)周期的影響，中國物流地產(chǎn)受到了越來越多投資人的青睞。投資交易市場的競爭加劇，在一定程度推高了物流資產(chǎn)成交價格，資本化率穩(wěn)中有降。
以上海市場為例，近幾年上海大宗物流交易的資本化率有持續(xù)下行趨勢。根據(jù)臻量資產(chǎn)管理平臺的數(shù)據(jù)顯示，上海物流板塊資本化率與上海中央商務(wù)板塊辦公物業(yè)的資本化率之間的差距不斷縮小。2012年上海物流板塊資本化率較上海CBD辦公板塊資本化率高200個bps以上，此后兩者之間的差異不斷縮小，預(yù)計到2022年底兩者之間的差距將縮窄至小于50個bps。根據(jù)國際慣例，一座城市的物流板塊資本化率一般較同一城市的辦公板塊資本化率高50-100個bps之間不等，因此預(yù)計未來我國物流板塊收益率繼續(xù)下行的空間有限。
不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤空間和更長的投資回收期，對于計劃入市的投資人而言，如何加強運營管理、實現(xiàn)降本增效，從而提升租金收入、增加投資收益，將會成為其下一個退出周期內(nèi)面臨的主要挑戰(zhàn)。在這樣的情況下，物流倉儲企業(yè)運營管理的重要性日益凸顯。低碳運營，實現(xiàn)降本增效，將成為物流地產(chǎn)新的增長點。
為了降低能源費用，推進低碳發(fā)展，高標倉的各類市場參與者做出了不懈努力，主要從高標倉的建設(shè)入手，實現(xiàn)降本增效。
02
ESG助力物流地產(chǎn)降本增效
隨著現(xiàn)代物流業(yè)的高速發(fā)展，物流地產(chǎn)成為現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系的重要組成部分。租戶不僅僅追求倉庫的儲物功能，更追求倉儲運轉(zhuǎn)效率，自動化倉庫、數(shù)字月臺、遠程信息處理系統(tǒng)、智能閘道等技術(shù)，已經(jīng)成為租戶選擇倉庫時的重要考量。
現(xiàn)代物流業(yè)的高速發(fā)展，對物流地產(chǎn)的倉儲環(huán)境和運營能力提出了新的要求，對能源的依賴度也大幅提升。提升能源效率，優(yōu)化倉儲過程中產(chǎn)生的各項費用，降低碳排放量，提升能源供給的穩(wěn)定性等等，都將成為租戶選擇倉庫時的考慮因素。ESG相關(guān)措施能夠有效實現(xiàn)節(jié)能減排，助力降本增效，許多租戶也愿意為帶有ESG元素的倉庫支付一定溢價。
高標倉的運營中，高昂的能源費用一直是租戶面臨的一大難題，也是業(yè)主方無法實現(xiàn)將本增效的一大障礙。另外，近年來，全國和世界范圍內(nèi)都出現(xiàn)了階段性電力供應(yīng)緊張的情況，對倉儲設(shè)施的業(yè)主和租戶而言都帶來了不小的挑戰(zhàn)。為了降低能源費用，高標倉的各類市場參與者做出了不懈努力，主要從高標倉的建設(shè)入手，踐行可持續(xù)發(fā)展相關(guān)措施，實現(xiàn)降本增效，主流措施包括:
一、屋頂光伏
為了提升能源利用效率，降低能耗成本，許多高標倉開始利用太陽能電力，鋪設(shè)屋頂光伏。光伏的鋪設(shè)需要考慮面積、日照方向、區(qū)域氣候、用電要求等等，大部分的高標倉屋頂面積較大且呈水平面、能夠無阻擋地全方位接受日照，這些特征讓絕大部分高標倉都適合安裝屋頂光伏系統(tǒng)(屋頂太陽能板)。
屋頂光伏的運營有三種主流模式:自持運營、租賃模式以及購電協(xié)議模式。對于高標倉的運營方來講，裝設(shè)屋頂光伏不僅可通過收取租戶電費和銷售電力獲得收入，而且可省去倉庫用電成本，降本增效。屋頂光伏運營商以優(yōu)惠租金甚至免費租用倉庫屋頂，而倉庫業(yè)主會獲得優(yōu)惠電價。由于全國取消光伏度電補貼后，光電上網(wǎng)電價和煤電上網(wǎng)電價相同，普遍低于市場銷售電價，屋頂光伏運營商可實現(xiàn)更多利潤。同時，高標倉的各類市場參與者用電成本降低，且可通過收取倉庫租戶電費賺取電費差價。整體而言，高標倉的屋頂以及建筑物在可持續(xù)方向上的改造，不僅有利于實現(xiàn)ESG目標，也幫助高標倉的運營方從收入端和成本端降本增效。
1、開發(fā)商自持模式
在開發(fā)商自持模式下，物流地產(chǎn)業(yè)主在自有倉庫屋頂投資安裝太陽能電池板，產(chǎn)生的電力首先用于滿足倉庫自身運營和倉庫租戶的需求，多余電力出售給電網(wǎng)。這種模式下，倉庫業(yè)主不僅可通過收取租戶電費和銷售電力獲得收入，而且可省去倉庫用電成本，降本增效。此外，雖然我國2021年全面取消光伏度電補貼，實現(xiàn)平價上網(wǎng)，但仍有地方為發(fā)展區(qū)域光伏產(chǎn)業(yè)設(shè)有地方性補貼，或可成為屋頂光伏另一收入來源。
2、純租賃模式與開發(fā)商自持模式不同，純租賃模式下，倉庫業(yè)主直接將空置屋頂出租給屋頂光伏運營商賺取租金收入，并不參與光伏發(fā)電的投資和運營，屋頂光伏產(chǎn)生電力全部出售給電網(wǎng)。一般屋頂租賃期限在20-25年之間，與太陽能設(shè)施的壽命相匹配。純租賃模式下，倉庫業(yè)主可獲得額外的屋頂租金收入，而倉庫運營成本端基本不受影響。
3、購電協(xié)議模式PPA(PowerPurchaseAgreement)購電協(xié)議模式或可稱為開發(fā)商自持模式和純租賃模式的結(jié)合。倉庫業(yè)主將屋頂出租給屋頂光伏運營商投資安裝太陽能電池板，并與其簽署購電協(xié)議，確保屋頂光伏發(fā)電首先滿足倉庫自身和租戶的電力需求，然后再將余電出售給電網(wǎng)。
在這種模式下，屋頂光伏運營商以優(yōu)惠租金甚至免費租用倉庫屋頂，而倉庫業(yè)主會獲得優(yōu)惠電價。由于全國取消光伏度電補貼后，光電上網(wǎng)電價和煤電上網(wǎng)電價相同，普遍低于市場銷售電價，故較于純租賃模式，屋頂光伏運營商可實現(xiàn)更多利潤。同時，倉儲業(yè)主用電成本降低，且可通過收取倉庫租戶電費賺取電費差價。PPA模式作為一個“雙贏“的模式，在三種屋頂光伏商業(yè)模式中最為常見。
二、儲能系統(tǒng)
在高標倉建筑內(nèi)儲存有價值的電力，以便能在能源缺乏或者電力需求超過可再生技術(shù)的能力時釋放電力，保障租戶的用電需求，對于租戶來說至關(guān)重要。
隨著電子商務(wù)、線上生鮮等行業(yè)的高速發(fā)展，分撥中心、冷庫等設(shè)施需要保持不間斷的高效運轉(zhuǎn)以滿足消費者的要求，在這種情況下，高標倉特別是冷庫的備用電力儲備就顯得尤為重要。目前，許多國內(nèi)外的大型物流園、轉(zhuǎn)運中心等都已經(jīng)在探索新型儲能、微電網(wǎng)等技術(shù)，在電力供應(yīng)緊張的時段保障設(shè)施持續(xù)運行。
布局儲能系統(tǒng)，也能夠在供電中斷時提供必要的備用電源，以保護場地免受停電、電壓下降或者其他電力質(zhì)量問題的影響。
布局儲能系統(tǒng)，還能夠減少能源費用和削峰。除了提升場地充分利用可再生能源的能力，降低能耗成本，電池還允許在一天中最昂貴的用電時間放電，從而讓用戶無需在這些時段支付峰值價格，通過“削峰”進一步降低用電成本。
三、水循環(huán)利用
雨水收集和循環(huán)利用系統(tǒng)也能夠降低倉儲園區(qū)的用水消耗，是倉儲設(shè)施降低費用、減輕環(huán)境影響的一大發(fā)展方向。雨水回收利用系統(tǒng)，是將園區(qū)雨水進行收集之后，經(jīng)過對雨水處理后達到符合非飲用的使用標準，以滿足園區(qū)綠化澆灌、道路沖洗、清潔用水等需求。利用大面積的屋頂、空地面積等，架設(shè)雨水收集系統(tǒng)，能夠幫助物流倉儲園區(qū)減少40%-50%對自來水供應(yīng)的依賴;水循環(huán)系統(tǒng)也能夠減少對排水系統(tǒng)的負荷，通過將徑流水導(dǎo)入水箱進行循環(huán)利用，特別是在澇季，能夠減少暴雨、洪水對于園區(qū)的影響。
目前，普洛斯和宇培運營的多個物流園都已經(jīng)建設(shè)了雨水回收系統(tǒng)，我們相信，這也是未來物流園踐行ESG的又一大趨勢。
四、智能電表
倉儲設(shè)施業(yè)運用智能電表、水表等設(shè)備，幫助租戶提升倉儲效率。智能電表和水表能夠承擔(dān)原始電能數(shù)據(jù)采集、計量和傳輸?shù)娜蝿?wù)，能夠為用戶提供更加詳細的用電信息，幫助用戶管理用電量，以達到節(jié)省電費和減少排放溫室氣體的目的。目前，國內(nèi)已有不少物流園區(qū)在使用智能電表系統(tǒng)，提升園區(qū)電力使用效率和質(zhì)量的同時，也大大節(jié)省了抄表、統(tǒng)表的人力和時間，幫助物流園區(qū)降本增效。
整體來講，仲量聯(lián)行持續(xù)對中國境內(nèi)的多個高標倉做了典型性分析，綠色建筑或者是具有凈零碳設(shè)施的設(shè)備的高標倉，更容易吸引和穩(wěn)定租戶，甚至可以獲得租金溢價。
03
ESG助力物流倉儲企業(yè)創(chuàng)造社會價值
改善工作環(huán)境，提升員工福祉，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展動能，也日益成為物流倉儲企業(yè)踐行ESG相關(guān)舉措的重要一環(huán)。
近年來，歐美國家的物流企業(yè)先后出現(xiàn)了人員短缺問題，特別是卡車司機的缺乏，給物流企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的困境，保障員工福利，留住人才，也成為境外物流企業(yè)實現(xiàn)社會價值、提升公司治理水平的重要舉措。在我國，物流倉儲企業(yè)也特別注重保障員工權(quán)益，改善工作環(huán)境，鼓勵員工進行終身學(xué)習(xí)，積極開展崗位培訓(xùn)等，在提升員工素質(zhì)的同時，豐富員工生活，增加員工和公司之間的溝通和交流。安博(Prologis)總部數(shù)年來一直致力于通過社區(qū)勞工計劃(CWI)和道路交通安全教育培訓(xùn)項目為物流行業(yè)的從業(yè)人員提升職業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)。普洛斯西安環(huán)普國際科技園入駐了各行業(yè)研發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)，服務(wù)超過3萬名高科技產(chǎn)業(yè)人才，引進170余家軟件和信息技術(shù)服務(wù)類企業(yè)以及40余家配套商業(yè)客戶，為西北地區(qū)高科技發(fā)展提供動能，為了提高園區(qū)年輕、活力、創(chuàng)新的氛圍，園區(qū)通過改造升級和運營優(yōu)化，滿足高知創(chuàng)新人才對智能化、人性化和綠色可持續(xù)辦公的空間的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已經(jīng)通過多種方式保障司機安全，更好地幫助卡車司機提升業(yè)務(wù)能力、提供安全保障。作為當(dāng)?shù)厣鐣畹闹匾獏⑴c者，物流倉儲企業(yè)也積極回饋社會，支持社區(qū)發(fā)展。不少物流倉儲企業(yè)都通過參與社會公益與慈善、舉辦志愿者活動等等，和社區(qū)形成了良性互動，貢獻社會價值。
2020年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物流在國民生活中的重要性日益凸顯，成為支撐國民經(jīng)濟運行、保障人民生活的命脈行業(yè)。作為物流行業(yè)從業(yè)者，許多企業(yè)也加入到一線，參與抗疫保供，持續(xù)保障物流及產(chǎn)業(yè)園的安全運營。在各地疫情封控期
過3萬名高科技產(chǎn)業(yè)人才，引進170余家軟件和信息技術(shù)服務(wù)類企業(yè)以及40余家配套商業(yè)客戶，為西北地區(qū)高科技發(fā)展提供動能，為了提高園區(qū)年輕、活力、創(chuàng)新的氛圍，園區(qū)通過改造升級和運營優(yōu)化，滿足高知創(chuàng)新人才對智能化、人性化和綠色可持續(xù)辦公的空間的需求。另外，安博(Prologis)、普洛斯等都已經(jīng)通過多種方式保障司機安全，更好地幫助卡車司機提升業(yè)務(wù)能力、提供安全保障。作為當(dāng)?shù)厣鐣畹闹匾獏⑴c者，物流倉儲企業(yè)也積極回饋社會，支持社區(qū)發(fā)展。不少物流倉儲企業(yè)都通過參與社會公益與慈善、舉辦志愿者活動等等，和社區(qū)形成了良性互動，貢獻社會價值。
2020年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物流在國民生活中的重要性日益凸顯，成為支撐國民經(jīng)濟運行、保障人民生活的命脈行業(yè)。作為物流行業(yè)從業(yè)者，許多企業(yè)也加入到一線，參與抗疫保供，持續(xù)保障物流及產(chǎn)業(yè)園的安全運營。在各地疫情封控期間，多家物流倉儲企業(yè)被納入地方疫情生活物資保障企業(yè)名單，非常時期，物流園區(qū)的高效、安全、健康運轉(zhuǎn)，是物流倉儲企業(yè)社會價值的重要體現(xiàn)。
04
租戶調(diào)研
2022年上半年，臻量資產(chǎn)管理平臺聯(lián)合安博(Prologis)、龍地、萬緯、LOGOS四大物流地產(chǎn)頭部企業(yè)對210個主要租戶進行了ESG觀念及實踐調(diào)查。調(diào)查通過問卷進行，通過這次的調(diào)查結(jié)果，我們可以進一步了解ESG對租戶產(chǎn)生的影響，增強租戶關(guān)于ESG等可持續(xù)發(fā)展的意識，進一步協(xié)助業(yè)主方與租戶在ESG相關(guān)事宜上的溝通交流。
第三方物流和電商高標倉租戶為此次調(diào)查的主要租戶類型，其中第三方物流租戶占比52%，兩者合計占比超過調(diào)查對象的60%。大部分受訪租戶代表都為私營企業(yè)的運營管理者或者中層管理者，88%為高標倉租戶。
在提供和接受ESG相關(guān)培訓(xùn)方面，將近一半的租戶表示會在公司內(nèi)部進行ESG培訓(xùn)，約70%的租戶接收ESG資訊的渠道較為多元，其中，公司內(nèi)部分享為接收ESG信息的主要渠道。但是，也有30%的租戶表示沒有接收到過關(guān)于ESG的資訊。
隨著ESG理念的逐漸普及，租戶普遍傾向于認為，ESG未來不僅將成為衡量倉庫的標準之一，而且還會成為主要標準。
超過1/3的租戶非常確定未來將會把ESG當(dāng)作衡量倉庫的標準之一，平均而言，租戶給對于未來把ESG當(dāng)作衡量倉庫的標準之一平均打分為7.5(10為最高)。同時，有1/3的租戶認為未來ESG會成為影響倉庫選擇的主要因素,租戶給對于未來把ESG當(dāng)作衡量倉庫的主要因素平均打分也為7.5(10為最高)。
未來，ESG不僅僅將在倉庫選擇上起重要作用，許多公司也出于承擔(dān)社會責(zé)任、相應(yīng)政府政策、降低企業(yè)風(fēng)險等原因，積極考慮在戰(zhàn)略層面進行ESG部署。
其實，由于資本對于ESG的重視，目前許多投資人已經(jīng)開始對企業(yè)有ESG方面的要求，半數(shù)以上的受訪人都表示，企業(yè)經(jīng)歷過投資者要求提供可持續(xù)發(fā)展方案。
踐行，推行環(huán)保措施能夠給公司運營帶來長期利益，但在實行初期，也不可避免會帶來提高租金成本等問題。53%的受訪者表示，提高租金成本是目前公司實行環(huán)保措施帶來的最大問題，相關(guān)資質(zhì)人員和培訓(xùn)的缺失、短期資金壓力等，也給公司實行環(huán)保措施帶來了一定困難。
那么，在選取合適的倉庫時，具體哪些ESG表現(xiàn)會納入公司的考量中呢?調(diào)查顯示，超過半數(shù)的受訪者都認為自動化倉庫、數(shù)字月臺、遠程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術(shù)最為重要。
在面對帶有ESG元素的倉庫較高的租金時，租戶不可避免地需要在租金優(yōu)惠和ESG設(shè)施之間做出選擇。租戶是否愿意為有ESG元素的倉庫支付較高的溢價呢?對此，我們讓受訪者在0(完全不愿意)到10(完全愿意)的傾向中進行選擇。
結(jié)果顯示，分別有1/4的受訪者對此持中立態(tài)度和完全愿意。總體而言，受訪者的平均傾向得分為6.5，表明目前市場對于為ESG支付溢價的意愿在中上水平。
各項細分ESG措施也對公司業(yè)務(wù)有不同影響，調(diào)查顯示，隱私和數(shù)據(jù)安全、垃圾處理和碳排放為對租戶業(yè)務(wù)影響最大的ESG措施。
當(dāng)下，企業(yè)運營者和管理層也對ESG相關(guān)措施所帶來的成本增加形成了一定的估計。在調(diào)查中，我們請受訪者預(yù)估不同的ESG措施給運營成本帶來的提升。
最后，我們請受調(diào)查租戶對ESG各項措施的重要性進行排序。在倉儲租戶中，環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的各項措施重要性排在前列。
總體而言，調(diào)查結(jié)果顯示，租戶企業(yè)對ESG在物流倉儲行業(yè)中的重要性有較深刻的認識，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項措施，但是，目前租戶對于ESG相關(guān)的實踐行動仍舊滯后于意識的提升。同時，對于ESG所帶來的短期成本提升也成為了租戶現(xiàn)階段最關(guān)心的問題。
與租戶達成共識，從綠色倉儲的角度切入，幫助租戶運用ESG降本增效、提升能源利用效率、獲得投資者青睞，從而從長遠上為租戶帶來切實利益，將成為業(yè)主與租戶共同的愿景。
05
ESG助力物流地產(chǎn)融資，構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展未來
RPI(責(zé)任投資倡議)及NZAM(凈零資產(chǎn)管理人倡議)等可持續(xù)發(fā)展投資組織的成立，對投資人的投資策略和標的選擇形成了外在約束。近年來，各大投資人紛紛加入責(zé)任投資相關(guān)組織，表明其在投資實踐中踐行ESG的決心，從融資層面對企業(yè)提出了ESG要求。
物流地產(chǎn)企業(yè)踐行可持續(xù)發(fā)策略，能夠有效減緩高標倉物業(yè)的價值貶損和折舊，穩(wěn)定資本性支出。
ESG措施能夠降低融資成本，幫助企業(yè)獲得更多融資手段和渠道，在高標倉的運營成本方面降低折現(xiàn)率和報酬率。從風(fēng)險角度而言，具有可持續(xù)性措施的高標倉，折現(xiàn)率會相對較低，從而增加投資方退出時的資產(chǎn)回報率。雖然目前市場上尚未有綠色的高標倉資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產(chǎn)品看，融資票面利率低60個基點。
不僅僅是債券，其他金融產(chǎn)品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對政策全面的理解和應(yīng)用，綠色倉儲的開發(fā)建設(shè)和運營能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。
隨著ESG理念的進一步深化，除了講述ESG故事之外，踐行ESG的能力和具體計劃也越來越成為投資人尋找標的時的考量。一項對于投資者的調(diào)研表明，2020年，約73%的資產(chǎn)管理者會考慮進行責(zé)任投資，要求被投資者提供項目方案、投資管理協(xié)議等，以考察被投資項目在環(huán)境、社會、公司等方面的未來考量。例如，黑石明確表示將重點關(guān)注企業(yè)在碳中和、多樣性、良好公司治理方面的計劃，對于地產(chǎn)板塊的投資標的，黑石基金將特別注重資源管理、設(shè)立相關(guān)基準和目標、綠色租約、獲取相關(guān)證照等等。
隨著大型國際投資人紛紛表示將ESG原則融入到投資中，對于中國的企業(yè)來說，ESG計劃對于吸引境外融資尤為重要。
自從2016年加入巴黎協(xié)定以來，中國2030年達到“碳達峰”，2060年實現(xiàn)“碳中和”的承諾受到各界矚目。中國企業(yè)的ESG相關(guān)舉措，是經(jīng)濟發(fā)展、跨境合作、地緣政治等多方博弈的重點，所以，在選擇中國投資標的的時候，境外資本也會特別注重投資標的ESG方面的考量。
對于倉儲物流企業(yè)來說，目前投資人對ESG的關(guān)注較多地集中在減碳上。貨物的倉儲和運輸過程中會消耗大量能源，改善、降低倉儲和流轉(zhuǎn)過程中的碳足跡，也成為整個行業(yè)提升未來競爭力的重要推動力之一。
從這些情況我們可以看出，含有零碳、節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展措施等ESG元素的資產(chǎn)，可以持續(xù)有效增加收入，降低運營成本和融資成本，同時提升抗風(fēng)險能力和韌性，由此，提升資產(chǎn)整體價值。如果能夠?qū)Y產(chǎn)保持這這類投入和運營，資產(chǎn)能夠有效得到保值和增值。
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ESG助力物流地產(chǎn)推動社會環(huán)境共贏發(fā)展
企業(yè)踐行ESG相關(guān)舉措，不僅能在長遠上助力企業(yè)發(fā)展韌性，也能促進物流倉儲企業(yè)推動環(huán)境和社會的共贏發(fā)展。氣候觀察研究數(shù)據(jù)顯示，2019年，中國的碳排放量超過120億噸，占全世界碳排放量的24.23%。電力、商品制造、森林采伐、交通工具使用、糧食生產(chǎn)等經(jīng)濟發(fā)展過程中必不可少的領(lǐng)域，都會消耗地球資源、排放大量溫室氣體，成為當(dāng)前氣候變化的主要動因。各環(huán)節(jié)中的企業(yè)，都有責(zé)任承擔(dān)起維護生態(tài)環(huán)境，共建美好社會的責(zé)任。
倉儲物流行業(yè)是實現(xiàn)企業(yè)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的重要推動行業(yè)。
近年來，伴隨著市場規(guī)模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國交通運輸、倉儲和郵政業(yè)能源消耗量由2003年的1.28噸標準煤增長至2019年的4.39億噸標準煤，占我國能源消費總量的比例由6.5%上升至9.01%。2021年，社會物流總費用達到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%，其中，運輸費用、保管費用、管理費用分別為9萬億元、5.6萬億元、2.2萬億元。美國社會物流總費用占GDP比重約為8%，與發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國現(xiàn)階段物流總費用占GDP比重依然偏高，降本增效仍有空間，發(fā)展綠色物流前景廣闊。
倉儲物流行業(yè)企業(yè)積極踐行ESG相關(guān)措施，也是保證居民生活質(zhì)量、助力美好生活的重要一環(huán)。目前全國共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人，通過良好的企業(yè)治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進就業(yè)、全民生活水平提升方面將起重要作用。尤其是新冠肺炎疫情發(fā)生以來，物流行業(yè)為保障醫(yī)療物資、生活物資流通和調(diào)用上發(fā)揮關(guān)鍵作用，在疫情常態(tài)化管控之下，ESG助力的物流行業(yè)良性健康發(fā)展，還將繼續(xù)作為國民經(jīng)濟流通的血脈，保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。
總體而言，在電子商務(wù)高速發(fā)展、區(qū)域協(xié)作日益緊密、減碳要求越發(fā)迫切的當(dāng)下，快速、高效、準確履約的同時降低碳排放，是我國物流倉儲行業(yè)共同的發(fā)展目標。
這樣的發(fā)展目標，要求我們在評價物流企業(yè)和項目的同時，不僅僅注重行業(yè)一貫所要求的履約和滿足消費者需求的能力，更需要切實地將企業(yè)對ESG原則的踐行納入到評價體系中。現(xiàn)場可再生資源的利用、能耗和排放的監(jiān)測和披露、以及更廣泛的社會環(huán)境影響，都將對物流企業(yè)的健康發(fā)展起重要作用。
近年來，全球變暖的加劇和極端氣候事件的頻發(fā)，已將氣候風(fēng)險傳導(dǎo)至市場。氣候變化及其帶來的極端天氣和自然災(zāi)害造成的實際損失，增加了實體經(jīng)濟的不確定性。同時，各大經(jīng)濟體應(yīng)對氣候風(fēng)險及向低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，也會因為政策變化、技術(shù)變革等引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險。
我們看到，物流地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路已經(jīng)開啟，如何在轉(zhuǎn)型過程中，化風(fēng)險為機遇，是其在下一個十年制勝的關(guān)鍵。
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